Ereditare una casa insieme ad altre persone può sembrare, almeno all’inizio, una situazione abbastanza semplice.
La casa vale una certa cifra, gli eredi sono quattro, cinque oppure dieci, si trova un acquirente, si vende e ognuno riceve la propria parte.
Nella pratica non è sempre così.
Quando un immobile viene ereditato da più persone, infatti, può nascere una situazione molto più complessa:
- un erede vuole vendere subito;
- uno pensa che la casa valga molto di più;
- uno vive all’estero;
- uno non risponde;
- qualcuno vorrebbe tenere l’immobile;
- un altro ha bisogno rapidamente della propria quota;
- qualcuno non vuole sostenere le spese;
- oppure basta semplicemente che un solo erede non sia d’accordo sulla vendita.
Ed è qui che nasce una delle domande che mi vengono rivolte più spesso:
“Se siamo tanti eredi e uno non vuole vendere, possiamo vendere comunque?”
La risposta breve è:
non si può vendere l’intero immobile ignorando il comproprietario che non è d’accordo.
Ma questo non significa che la situazione sia necessariamente senza soluzione.
Vediamo cosa può succedere e soprattutto quali controlli conviene fare prima di mettere la casa sul mercato.
Cosa succede quando una casa viene ereditata da più persone?
Quando a una persona deceduta succedono più eredi, può formarsi quella che viene chiamata comunione ereditaria.
In termini semplici, gli eredi diventano contitolari del patrimonio ereditario secondo le rispettive quote.
Immaginiamo, per esempio, una casa a Padova del valore di 300.000 euro ereditata in parti uguali da tre fratelli.
In linea teorica avremo:
- erede A: 1/3;
- erede B: 1/3;
- erede C: 1/3.
Questo però non significa che il primo sia proprietario del soggiorno, il secondo delle camere e il terzo del garage.
La proprietà è indivisa.
Il Ministero della Giustizia chiarisce infatti che, quando succedono più persone, i coeredi diventano comproprietari dei beni e contitolari dei rapporti facenti parte dell’eredità.
Ed è proprio questa situazione a rendere una vendita con molti eredi diversa da una normale compravendita.
Per vendere tutta la casa devono essere d’accordo tutti gli eredi?
Se si vuole vendere l’intero immobile, il punto fondamentale è questo:
devono partecipare alla vendita tutti i soggetti titolari della proprietà.
Non basta avere la maggioranza delle quote.
Non funziona come in un’assemblea condominiale dove può essere sufficiente raggiungere una determinata maggioranza.
Per alienare il bene comune è necessario il consenso di tutti i partecipanti alla comunione, come previsto dall’articolo 1108 del Codice civile.
Facciamo un esempio.
Una casa è ereditata da 8 persone.
Sette eredi, titolari complessivamente del 90%, vogliono vendere.
L’ottavo, che possiede soltanto il 10%, dice:
“Io non firmo.”
Quel 10% non può essere semplicemente ignorato.
Per trasferire all’acquirente il 100% dell’immobile occorre risolvere prima la situazione.
Ed è proprio per questo che, quando mi viene affidata la vendita di una casa proveniente da successione, una delle prime cose che voglio sapere è:
Chi sono realmente tutti i proprietari e quali sono le loro quote?
E se un erede non vuole vendere?
Questo è il caso probabilmente più delicato.
Immaginiamo cinque fratelli che abbiano ereditato la casa dei genitori.
Quattro vogliono venderla.
Uno dice:
“Quella era la casa di mamma e papà. Non voglio venderla.”
Oppure:
“Per me vale almeno 400.000 euro. A 330.000 euro non firmo.”
Oppure ancora:
“Non mi interessa, fate quello che volete, io non partecipo.”
Mettere ugualmente l’immobile sul mercato senza chiarire questo problema può diventare molto pericoloso.
Perché potremmo arrivare ad avere:
- un acquirente interessato;
- una proposta;
- una trattativa avanzata;
- magari anche una banca coinvolta;
e soltanto dopo scoprire che non abbiamo la disponibilità del 100% della proprietà.
Il mio approccio è l’opposto.
Prima verifichiamo. Poi vendiamo.
Prima soluzione: trovare un accordo tra gli eredi
Sembra banale, ma nella maggior parte dei casi la soluzione migliore rimane quella negoziale.
Il problema spesso non è realmente:
“Voglio o non voglio vendere.”
Dietro al rifiuto possono esserci motivazioni completamente differenti.
Per esempio:
Il prezzo
Un erede pensa che la casa valga 400.000 euro, mentre gli altri sono disposti a venderla a 330.000.
In questo caso una valutazione immobiliare documentata può aiutare a spostare la discussione dalle opinioni ai numeri.
La componente emotiva
Per qualcuno quella non è semplicemente una casa.
È la casa dei genitori.
Il luogo dell’infanzia.
Una parte della propria storia.
La divisione del denaro
Ci possono essere incomprensioni sulle quote spettanti a ciascun erede.
Le spese sostenute
Un erede potrebbe avere anticipato per anni IMU, condominio, manutenzioni o lavori e chiedere che queste somme vengano considerate.
L’utilizzo dell’immobile
Magari uno degli eredi abita nella casa e venderla significa dover trovare un’altra abitazione.
Capire il vero problema è spesso il primo passo per trovare una soluzione.
Un erede può comprare le quote degli altri?
Sì, questa può essere una delle soluzioni più semplici.
Immaginiamo quattro eredi.
Tre vogliono monetizzare.
Il quarto vorrebbe mantenere la casa.
Una possibile strada è quella di valutare l’acquisto delle quote degli altri coeredi da parte di chi desidera conservare l’immobile.
Naturalmente occorre:
determinare correttamente il valore della casa;
definire il valore delle singole quote;
verificare eventuali conguagli;
valutare costi fiscali e notarili;
controllare la provenienza e la situazione successoria.
È una strada che può consentire di evitare una lunga situazione di conflitto.
Posso vendere soltanto la mia quota ereditaria?
Qui bisogna fare una distinzione molto importante.
Un coerede può, in determinate condizioni, alienare la propria quota ereditaria, ma questo è molto diverso dal vendere l’intera casa.
Inoltre, quando la quota ereditaria viene ceduta a un soggetto estraneo alla comunione, entra in gioco il diritto di prelazione degli altri coeredi previsto dall’articolo 732 del Codice civile.
Il coerede che vuole alienare la propria quota a un estraneo deve notificare agli altri coeredi la proposta di alienazione indicando il prezzo; gli altri coeredi possono esercitare il diritto di prelazione entro il termine previsto dalla norma.
La questione deve quindi essere gestita con notaio o legale, soprattutto perché bisogna distinguere la vendita della quota ereditaria dalla vendita di una quota riferita a uno specifico bene.
C’è poi anche un problema commerciale.
Chi compra il 10%, il 20% o il 30% di una casa occupata o indivisa?
Il mercato delle quote immobiliari è molto più ristretto rispetto a quello dell’intero immobile.
Per questo una quota può risultare, nella pratica, molto meno appetibile del suo semplice valore matematico.
Una casa da 300.000 euro posseduta al 20% non significa automaticamente che quella quota possa essere venduta facilmente a 60.000 euro.
È un aspetto che va valutato con molta attenzione.
Un erede può obbligare gli altri a dividere l’eredità?
Quando l’accordo diventa impossibile, esiste un altro principio importante:
ciascun coerede può chiedere lo scioglimento della comunione ereditaria.
La divisione può avvenire consensualmente quando tutti raggiungono un accordo.
Quando invece l’accordo non c’è, può rendersi necessaria una divisione giudiziale.
Il Ministero della Giustizia chiarisce che la divisione giudiziale può essere richiesta quando i coeredi non concordano sulla divisione dei beni o sulle modalità con cui effettuarla; prima del giudizio è normalmente previsto il procedimento di mediazione.
Questa possibilità è importante perché significa che un coerede non può necessariamente mantenere per sempre tutti gli altri bloccati nella comunione.
Attenzione però.
Una causa di divisione non è qualcosa da prendere alla leggera.
Può comportare:
- tempi;
- costi;
- perizie;
- avvocati;
- rapporti familiari ancora più difficili;
e un risultato economico non necessariamente equivalente a quello che si sarebbe potuto ottenere con una vendita organizzata sul libero mercato.
Per questo la divisione giudiziale dovrebbe essere considerata una strada da valutare con un avvocato quando non si riesce più a raggiungere un accordo.
E se la casa non può essere materialmente divisa?
Un appartamento di 100 metri quadrati al terzo piano di un condominio difficilmente può essere trasformato in cinque appartamenti perché gli eredi sono cinque.
Quando un immobile ereditato non è comodamente divisibile, l’articolo 720 del Codice civile prevede, in estrema sintesi, che possa essere attribuito per intero a uno o più coeredi con i relativi conguagli; se nessuno è disposto a riceverlo secondo le modalità previste, nell’ambito della divisione può arrivarsi alla vendita.
Questo fa capire perché lasciare una situazione ereditaria irrisolta per molti anni raramente semplifica le cose.
Spesso le rende più complicate.
Prima di vendere bisogna aver presentato la successione?
Altro errore frequente:
“Siamo gli eredi, quindi possiamo già vendere.”
Non è così semplice.
La dichiarazione di successione è un adempimento fiscale e, salvo i casi di esonero, deve normalmente essere presentata entro 12 mesi dall’apertura della successione.
Ma c’è un’altra distinzione importante:
dichiarazione di successione e accettazione dell’eredità non sono la stessa cosa.
Per acquistare l’eredità è necessaria l’accettazione.
L’accettazione può essere espressa oppure tacita.
Il Consiglio Nazionale del Notariato indica proprio la vendita di un bene ereditario come uno degli esempi tipici di comportamento che può comportare accettazione tacita dell’eredità.
Per gli immobili è inoltre importante verificare la trascrizione dell’accettazione dell’eredità nei registri immobiliari.
Se non è già stata trascritta, in determinate situazioni il notaio che stipula la vendita può procedere alla trascrizione dell’accettazione tacita sulla base dell’atto.
Ed è un’altra ragione per cui consiglio sempre di coinvolgere il notaio con anticipo e non tre giorni prima del rogito.
E se tra gli eredi c’è un minorenne?
Qui la situazione richiede particolare attenzione.
Se tra i proprietari troviamo:
- un minore;
- un soggetto sottoposto a tutela;
- un beneficiario di amministrazione di sostegno;
oppure determinate situazioni di accettazione con beneficio d’inventario, possono rendersi necessarie specifiche autorizzazioni.
La disciplina della volontaria giurisdizione consente oggi, in determinati casi, che alcune autorizzazioni relative agli atti immobiliari siano rilasciate anche dal notaio secondo la normativa vigente.
A Padova, inoltre, il Tribunale dedica specifiche indicazioni alla vendita di beni appartenenti a eredità accettate con beneficio d’inventario.
In questi casi non improvviserei mai la vendita.
Prima notaio e professionisti. Poi mercato.
Attenzione anche alla documentazione della casa
La successione non è l’unico controllo da fare.
Una casa ereditata magari è stata posseduta dalla stessa famiglia per 30, 40 o 50 anni.
Nel frattempo possono essere stati realizzati:
- spostamenti di tramezzi;
- verande;
- ampliamenti;
- modifiche interne;
- bagni aggiuntivi;
- chiusure di terrazzi;
- cambi di destinazione;
interventi mai verificati dal punto di vista edilizio.
Per questo, prima di iniziare la commercializzazione, controllerei anche:
- titolo di provenienza;
- dichiarazione di successione;
- quote dei proprietari;
- trascrizione dell’accettazione dell’eredità;
- visure catastali;
- planimetria catastale;
- documentazione urbanistica;
- APE;
- eventuali ipoteche;
- situazione condominiale;
- eventuale occupazione dell’immobile.
È la stessa logica che utilizzo quando parlo dei documenti necessari per vendere casa e dell’importanza delle verifiche preventive.
Meglio trovare un problema quando non abbiamo ancora un acquirente.
Non quando abbiamo già una proposta firmata.
Casa ereditata e plusvalenza: devo pagare tasse se vendo?
Anche questa è una domanda molto frequente.
L’ho approfondita in un articolo specifico:
“Plusvalenza su casa donata o ereditata: cosa succede se la vendo?”
Per i fabbricati acquisiti per successione la normale disciplina della plusvalenza immobiliare entro cinque anni prevede un trattamento differente rispetto agli immobili acquistati o ricevuti in donazione.
Ci sono poi situazioni particolari, terreni edificabili e la disciplina specifica relativa ad alcuni immobili interessati dal Superbonus che richiedono valutazioni separate.
Per questo, se la tua preoccupazione è soprattutto fiscale, ti consiglio di leggere l’approfondimento dedicato e, quando necessario, confrontarti con notaio o commercialista.
Plusvalenza su casa donata o ereditata: cosa succede se la vendo?
E se il proprietario muore dopo aver già firmato il compromesso?
È una situazione diversa, ma strettamente collegata.
Può succedere che il proprietario firmi un contratto preliminare e venga a mancare prima del rogito.
In quel caso entra in gioco il rapporto tra gli obblighi già assunti dal venditore e gli eredi che subentrano nella successione.
Ho dedicato un approfondimento specifico proprio a questo caso:
https://www.ricercatoreimmobiliare.com/muore-venditore-dopo-compromesso-padova/?utm_source=chatgpt.com Che succede se dopo la firma del compromesso muore il venditore?
Attenzione alla proposta d’acquisto quando ci sono molti proprietari
Una delle situazioni che eviterei è questa:
10 eredi.
Una casa in vendita.
Arriva una proposta interessante.
Nove persone firmano.
Il decimo non è stato coinvolto oppure dice di non essere d’accordo.
La gestione della proposta deve essere impostata correttamente fin dall’inizio.
Bisogna sapere chi ha il potere di vendere, chi deve sottoscrivere, se qualcuno opera mediante procura e quali condizioni devono essere inserite nell’accordo.
Anche la natura delle somme versate dall’acquirente deve essere chiara.
Caparra confirmatoria, caparra penitenziale e acconto non sono infatti la stessa cosa.
https://www.ricercatoreimmobiliare.com/slug-caparra-confirmatoria-penitenziale-acconto-prezzo-differenze/?utm_source=chatgpt.comCaparra confirmatoria, caparra penitenziale e acconto prezzo: quali sono le differenze?
Un esempio pratico: casa ereditata da 6 fratelli a Padova
Facciamo un esempio.
Un appartamento a Padova viene ereditato da sei fratelli.
Valore di mercato stimato:
270.000 euro.
Cinque fratelli vogliono venderlo.
Il sesto pensa che valga almeno 330.000 euro.
Cosa non farei?
Pubblicare l’immobile a 330.000 euro soltanto per convincere il sesto erede, sperando poi che il mercato faccia cambiare idea a tutti.
Rischiamo di:
bruciare i primi mesi di commercializzazione;
dare al mercato una percezione sbagliata;
ricevere poche visite;
subire successivi ribassi;
aumentare le tensioni tra gli eredi.
Prima farei una valutazione reale.
Guarderei:
microzona;
immobili concorrenti;
stato della casa;
piano;
ascensore;
garage;
classe energetica;
condizioni del condominio;
domanda effettiva;
prezzi realmente difendibili.
Poi metterei tutti gli eredi davanti agli stessi dati.
Quando sei in sei, infatti, sei opinioni diverse sul valore della casa possono produrre sei prezzi differenti.
Il mercato però ne riconoscerà uno solo.
Vendere una casa con 10 o 15 eredi è possibile?
Assolutamente sì.
Il numero degli eredi non rende automaticamente impossibile la vendita.
Ho visto compravendite complicate non perché i proprietari fossero numerosi, ma perché nessuno aveva organizzato correttamente il percorso.
Quando gli eredi sono molti, diventano ancora più importanti:
una persona che coordini l’operazione;
la verifica preventiva delle quote;
la disponibilità di tutti alla vendita;
eventuali procure per chi vive lontano;
un prezzo condiviso;
documenti controllati;
notaio coinvolto in anticipo;
comunicazioni chiare;
una gestione precisa delle firme.
Se questi elementi vengono predisposti prima, anche una vendita con numerosi proprietari può essere gestita in maniera ordinata.
Le 7 cose che controllerei prima di mettere in vendita una casa con più eredi
Prima di pubblicare l’annuncio vorrei avere risposta a queste domande:
1. Chi sono tutti gli eredi/proprietari?
Non “credo siano questi”.
Devono essere identificati con precisione.
2. Quali sono le rispettive quote?
Il 50%, il 25%, il 10%, il 5%?
Serve chiarezza.
3. Tutti vogliono realmente vendere?
Meglio scoprirlo oggi che davanti a una proposta.
4. La successione è stata correttamente gestita?
Verificandola insieme ai professionisti incaricati.
5. L’accettazione dell’eredità risulta correttamente trascritta o dovrà essere gestita in occasione dell’atto?
È un controllo da affrontare con il notaio.
6. La casa è urbanisticamente e catastalmente verificata?
Una successione regolare non sana automaticamente eventuali problemi edilizi dell’immobile.
7. Qual è il valore reale di mercato?
Con molti proprietari questo punto diventa ancora più importante perché un prezzo poco realistico può alimentare conflitti invece di risolverli.
Domande frequenti sulla vendita di una casa con più eredi
Se un solo erede non vuole vendere la casa, gli altri possono venderla?
Non possono normalmente trasferire l’intera proprietà senza il consenso del titolare della quota mancante. Possono però valutare altre soluzioni, dalla cessione delle quote alla divisione della comunione, fino alla divisione giudiziale nei casi in cui non sia possibile trovare un accordo.
Basta la maggioranza degli eredi per vendere?
No, la maggioranza delle quote non consente di vendere autonomamente il 100% del bene comune. Per l’alienazione dell’intero bene occorre il consenso di tutti i partecipanti.
Un erede può vendere la propria quota?
La quota può essere oggetto di alienazione, ma nella comunione ereditaria bisogna prestare particolare attenzione al diritto di prelazione previsto dall’articolo 732 del Codice civile quando la cessione avviene a favore di un estraneo.
Cosa succede se un erede è irreperibile?
La situazione deve essere analizzata giuridicamente prima di avviare la vendita. Non è possibile semplicemente omettere la sua quota. Notaio e, quando necessario, avvocato dovranno verificare quale procedura sia applicabile al caso concreto.
Posso vendere una casa ereditata prima che siano passati cinque anni?
Il semplice fatto che il fabbricato sia stato ricevuto in successione non fa scattare la normale plusvalenza immobiliare dei cinque anni prevista per altre ipotesi. Esistono però casi particolari che devono essere verificati separatamente.
LINK INTERNO: Plusvalenza su casa donata o ereditata.
Se uno degli eredi vive all’estero deve tornare in Italia per firmare?
Non necessariamente. A seconda della situazione può essere possibile predisporre una procura idonea alla vendita. Forma e contenuto devono però essere verificati preventivamente con il notaio che seguirà l’atto.
Cosa succede se tra gli eredi c’è un minorenne?
La vendita richiede particolari cautele e può essere necessaria una specifica autorizzazione. È una situazione da sottoporre preventivamente al notaio e ai professionisti competenti.
Vendere una casa ereditata non significa soltanto trovare un acquirente
Quando ci sono più eredi, il lavoro più importante spesso avviene prima ancora di pubblicare l’annuncio.
Bisogna mettere ordine.
Capire:
- chi vende;
- cosa vende;
- quali sono le quote;
- se tutti sono d’accordo;
- quanto vale realmente l’immobile;
- quali documenti mancano;
- se esistono problemi urbanistici o catastali;
- come gestire proposta, caparra e rogito.
Perché trovare l’acquirente e scoprire dopo che manca una firma non è una strategia.
È un problema.
Il Metodo RicercAttiva parte proprio da qui: verificare prima ciò che potrebbe bloccare la vendita dopo.
Hai ereditato una casa a Padova insieme ad altri familiari?
Se devi vendere un immobile a Padova o provincia e la proprietà è divisa tra più eredi, possiamo fare una verifica preliminare della situazione prima di metterlo sul mercato.
Possiamo analizzare:
- valore reale dell’immobile;
- situazione dei proprietari;
- quote;
- documentazione disponibile;
- criticità da approfondire con notaio, tecnico o avvocato;
- strategia di vendita;
- modalità per presentare l’immobile correttamente sul mercato.
Non sostituisco il notaio o l’avvocato per gli aspetti di loro competenza.
Il mio lavoro è fare in modo che la compravendita venga preparata prima, coordinando i professionisti necessari e riducendo il rischio di scoprire problemi quando ormai abbiamo già trovato l’acquirente.
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Hai ereditato una casa
insieme ad altri familiari?
Prima di metterla in vendita, può essere utile capire chi deve firmare, se tutti gli eredi sono d’accordo e se la documentazione è completa.
Raccontami brevemente la situazione. Ti ricontatterò personalmente per capire da dove partire.
Vendere una casa con molti eredi può sembrare complicato.
Con le verifiche giuste e una strategia condivisa può diventare una compravendita gestibile, ordinata e soprattutto prevedibile.