Donare casa ai figli o aspettare la successione? Ecco cosa conviene davvero

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Donazione della nuda proprietà, usufrutto, successione o testamento: un esempio concreto per capire costi, vantaggi e differenze.

Quando un genitore possiede un immobile e vuole iniziare a pensare al futuro, prima o poi nasce una domanda:

“Mi conviene donare la casa ai miei figli adesso oppure lasciare che la ricevano un domani attraverso la successione?”

Subito dopo ne arriva quasi sempre un’altra:

“E se dono solo la nuda proprietà mantenendo l’usufrutto?”

Sono domande più che legittime, perché dietro una scelta apparentemente semplice possono esserci conseguenze economiche, fiscali e familiari molto diverse.

Come spesso accade nel mondo immobiliare, non esiste una risposta valida per tutti.

Facciamo quindi quello che preferisco fare quando devo spiegare un argomento complesso: partiamo da un esempio concreto e mettiamo i numeri sul tavolo.

Un esempio concreto: una mamma, due figli e una seconda casa

Immaginiamo questa situazione.

Una mamma nata nel 1944 possiede una seconda casa.

L’immobile ha:

valore commerciale stimato: 450.000 euro

rendita catastale: 1.500 euro

Ci sono due figli e l’intenzione della mamma è quella di lasciare, prima o poi, il 50% dell’immobile a ciascuno.

Le possibilità che vogliamo confrontare sono tre:

  1. donare oggi ai figli la nuda proprietà, mantenendo l’usufrutto;
  2. non fare nulla e lasciare l’immobile in successione;
  3. predisporre un testamento indicando il 50% dell’immobile a ciascun figlio.

Vediamo cosa cambia.

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Caparra confirmatoria, caparra penitenziale e acconto prezzo: quali sono le differenze quando compri casa?

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La somma versata con la proposta non è sempre una semplice caparra

Quando si presenta una proposta per acquistare una casa, quasi sempre viene versata una somma di denaro.

Può trattarsi di 5.000, 10.000 o anche 20.000 euro, a seconda del valore dell’immobile e degli accordi raggiunti.

Molti acquirenti la chiamano genericamente “caparra”. Ma quella somma potrebbe essere indicata nel contratto come:

  • caparra confirmatoria;
  • caparra penitenziale;
  • acconto sul prezzo;
  • oppure, in alcuni casi, deposito fiduciario destinato a trasformarsi successivamente in caparra.

Non sono semplici parole.

La definizione utilizzata nella proposta o nel contratto preliminare può produrre conseguenze economiche e giuridiche molto diverse se una delle parti cambia idea o non rispetta gli accordi.

Per questo, prima di firmare una proposta di acquisto immobiliare, è fondamentale capire non soltanto quanto si sta versando, ma soprattutto a quale titolo quella somma viene consegnata.

Un esempio pratico

Immaginiamo che un appartamento a Padova venga venduto al prezzo di 250.000 euro.

L’acquirente presenta una proposta e consegna un assegno di 10.000 euro.

Se il proprietario accetta la proposta e l’acquirente ne riceve comunicazione, si forma normalmente un accordo vincolante. Ma cosa rappresentano quei 10.000 euro?

Dipende da ciò che è stato scritto nel contratto.

La stessa somma potrebbe essere:

  • una garanzia contro l’inadempimento;
  • il corrispettivo per la possibilità di recedere;
  • un’anticipazione del prezzo finale;
  • un deposito che l’agente immobiliare conserva fino all’accettazione.

Le conseguenze cambiano completamente.

Caparra confirmatoria , penitenziale o acconto
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“Non ti preoccupare, si può vendere lo stesso”: il caso reale di una compravendita immobiliare finita dall’avvocato

2 Repliche

Quando una difformità urbanistica non sanabile viene ignorata, il problema non scompare con il rogito

“Non ti preoccupare.”

Sono probabilmente le tre parole più pericolose che si possano pronunciare durante una compravendita immobiliare.

Non perché ogni piccola difformità renda automaticamente impossibile vendere una casa. Le situazioni urbanistiche devono essere valutate caso per caso da un tecnico qualificato.

Ma quando le verifiche sono state eseguite, il problema è emerso chiaramente e un tecnico ha stabilito che determinate difformità non sono sanabili, decidere di procedere ugualmente significa assumersi un rischio enorme.

Quello che sto per raccontarti è un caso reale, ancora in corso, dal quale ho eliminato ogni elemento che possa rendere riconoscibili le persone e l’immobile coinvolti.

È una vicenda che dovrebbe far riflettere ogni proprietario intenzionato a vendere casa a Padova e ogni acquirente che sta investendo i risparmi di una vita.

La casa viene messa in vendita

Tutto inizia come una normale compravendita.

Un immobile viene proposto sul mercato e viene individuato un acquirente realmente interessato. Il prezzo viene concordato e la trattativa sembra procedere nella giusta direzione.

Il valore dell’acquisto è di circa 210.000 euro.

L’acquirente deve richiedere anche un mutuo e, come avviene nella maggior parte delle compravendite, sostiene diverse spese:

  • perizia bancaria;
  • istruttoria del finanziamento;
  • notaio;
  • imposte;
  • eventuale mediazione immobiliare;
  • pratiche tecniche;
  • assicurazioni collegate al mutuo;
  • trasloco e organizzazione della nuova abitazione.

Fino a questo punto potrebbe sembrare la storia di una compravendita come tante.

Ma prima del rogito vengono effettuate le verifiche urbanistiche sull’immobile. È proprio in questa fase che una Relazione Tecnica Integrata può far emergere difformità catastali e urbanistiche prima che diventino un problema per venditore e acquirente.

Ed è qui che emerge il problema.

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