Donazione della nuda proprietà, usufrutto, successione o testamento: un esempio concreto per capire costi, vantaggi e differenze.
Quando un genitore possiede un immobile e vuole iniziare a pensare al futuro, prima o poi nasce una domanda:
“Mi conviene donare la casa ai miei figli adesso oppure lasciare che la ricevano un domani attraverso la successione?”
Subito dopo ne arriva quasi sempre un’altra:
“E se dono solo la nuda proprietà mantenendo l’usufrutto?”
Sono domande più che legittime, perché dietro una scelta apparentemente semplice possono esserci conseguenze economiche, fiscali e familiari molto diverse.
Come spesso accade nel mondo immobiliare, non esiste una risposta valida per tutti.
Facciamo quindi quello che preferisco fare quando devo spiegare un argomento complesso: partiamo da un esempio concreto e mettiamo i numeri sul tavolo.
Un esempio concreto: una mamma, due figli e una seconda casa
Immaginiamo questa situazione.
Una mamma nata nel 1944 possiede una seconda casa.
L’immobile ha:
valore commerciale stimato: 450.000 euro
rendita catastale: 1.500 euro
Ci sono due figli e l’intenzione della mamma è quella di lasciare, prima o poi, il 50% dell’immobile a ciascuno.
Le possibilità che vogliamo confrontare sono tre:
donare oggi ai figli la nuda proprietà, mantenendo l’usufrutto;
non fare nulla e lasciare l’immobile in successione;
predisporre un testamento indicando il 50% dell’immobile a ciascun figlio.
La somma versata con la proposta non è sempre una semplice caparra
Quando si presenta una proposta per acquistare una casa, quasi sempre viene versata una somma di denaro.
Può trattarsi di 5.000, 10.000 o anche 20.000 euro, a seconda del valore dell’immobile e degli accordi raggiunti.
Molti acquirenti la chiamano genericamente “caparra”. Ma quella somma potrebbe essere indicata nel contratto come:
caparra confirmatoria;
caparra penitenziale;
acconto sul prezzo;
oppure, in alcuni casi, deposito fiduciario destinato a trasformarsi successivamente in caparra.
Non sono semplici parole.
La definizione utilizzata nella proposta o nel contratto preliminare può produrre conseguenze economiche e giuridiche molto diverse se una delle parti cambia idea o non rispetta gli accordi.
Per questo, prima di firmare una proposta di acquisto immobiliare, è fondamentale capire non soltanto quanto si sta versando, ma soprattutto a quale titolo quella somma viene consegnata.
Un esempio pratico
Immaginiamo che un appartamento a Padova venga venduto al prezzo di 250.000 euro.
L’acquirente presenta una proposta e consegna un assegno di 10.000 euro.
Se il proprietario accetta la proposta e l’acquirente ne riceve comunicazione, si forma normalmente un accordo vincolante. Ma cosa rappresentano quei 10.000 euro?
Dipende da ciò che è stato scritto nel contratto.
La stessa somma potrebbe essere:
una garanzia contro l’inadempimento;
il corrispettivo per la possibilità di recedere;
un’anticipazione del prezzo finale;
un deposito che l’agente immobiliare conserva fino all’accettazione.
