«La mia casa è in classe energetica G. È vero che tra qualche anno non potrò più venderla?»

Questa è una delle domande che molti proprietari stanno iniziando a porsi.

Basta leggere qualche titolo sui giornali o sui social per avere la sensazione che, dal 2030, milioni di abitazioni italiane diventeranno improvvisamente invendibili. Alcuni proprietari temono di essere obbligati a sostenere lavori per decine di migliaia di euro, altri pensano che sia necessario vendere immediatamente, prima che il valore dell’immobile crolli.

La realtà è più complessa, ma anche meno drammatica.

La direttiva europea sulla prestazione energetica degli edifici, conosciuta come direttiva “Case Green”, avrà certamente conseguenze sul mercato immobiliare. Tuttavia, per gli edifici residenziali, il testo definitivo non stabilisce che ogni singola casa debba obbligatoriamente raggiungere la classe F entro il 2030 e la classe E entro il 2033.

Non esiste quindi, oggi, un divieto generalizzato di vendere una casa in classe energetica F o G.

Esiste però un cambiamento già in corso: gli acquirenti stanno diventando più attenti ai consumi, le banche stanno sviluppando finanziamenti dedicati agli immobili efficienti e il costo necessario per riqualificare una casa viene sempre più spesso considerato durante la trattativa.

Il vero rischio per il proprietario, dunque, non è tanto quello di trovarsi improvvisamente con una casa “fuori legge”, quanto quello di possedere un immobile meno competitivo rispetto alle alternative presenti sul mercato.

Cosa prevede realmente la direttiva europea sulle Case Green

La direttiva europea 2024/1275 ha l’obiettivo di arrivare, entro il 2050, a un patrimonio edilizio europeo altamente efficiente e sostanzialmente privo di emissioni.

Per gli immobili residenziali è stato scelto un sistema basato sulla riduzione media dei consumi dell’intero patrimonio immobiliare di ogni Stato.

Ogni Paese europeo dovrà adottare una propria strategia nazionale per ridurre il consumo medio di energia primaria degli edifici residenziali:

• del 16% entro il 2030;
• del 20-22% entro il 2035.

Almeno il 55% della riduzione dovrà essere ottenuto intervenendo sugli edifici con le prestazioni energetiche peggiori.

Questo significa che l’Italia dovrà favorire e organizzare la riqualificazione del proprio patrimonio immobiliare, ma potrà scegliere quali edifici coinvolgere, quali incentivi introdurre, quali categorie eventualmente escludere e quali strumenti utilizzare. La direttiva consente inoltre agli Stati di prevedere eccezioni per alcune tipologie, come edifici storici o abitazioni utilizzate solo per brevi periodi dell’anno. (Energy)zione è diversa per gli edifici non residenziali, per i quali sono previsti standard minimi più direttamente collegati agli immobili con le prestazioni peggiori: il 16% degli edifici non residenziali meno efficienti dovrà essere interessato entro il 2030 e il 26% entro il 2033. (Energy)lle notizie che indicavano l’obbligo per tutte le abitazioni di raggiungere la classe F entro il 2030 e la classe E entro il 2033 si riferivano a versioni precedenti o a proposte discusse durante l’iter della direttiva. Il testo definitivo ha adottato, per le abitazioni, un sistema più flessibile basato sul miglioramento medio del patrimonio nazionale.

La direttiva è entrata in vigore il 28 maggio 2024 e prevedeva il recepimento negli ordinamenti nazionali entro il 29 maggio 2026. In Italia la legge 17 marzo 2026, n. 36, entrata in vigore il 9 aprile 2026, ha delegato il Governo al recepimento delle direttive europee, compresa quella sulla prestazione energetica degli edifici. Le modalità operative dipenderanno dai provvedimenti nazionali di attuazione e dal Piano nazionale di ristrutturazione degli edifici. (Gazzetta Ufficiale)l 2030 sarà ancora possibile vendere una casa in classe G?

Sulla base della normativa oggi disponibile, la risposta è sì.

La direttiva europea non contiene una norma generale che vieti di vendere o acquistare un’abitazione solamente perché si trova in classe energetica F o G.

Una casa con una bassa prestazione energetica non diventa automaticamente abusiva, inutilizzabile o incommerciabile. Non è corretto affermare che dal 2030 tutti i rogiti riguardanti immobili in classe G verranno bloccati.

Naturalmente le norme italiane potranno introdurre in futuro nuovi requisiti, incentivi, obblighi in caso di ristrutturazioni importanti o meccanismi per favorire il miglioramento degli edifici peggiori. Proprio per questo sarà necessario seguire l’evoluzione dei decreti attuativi.

Oggi, però, un proprietario non dovrebbe decidere di svendere la propria casa solamente per paura di una futura scadenza europea.

L’Attestato di Prestazione Energetica rimane comunque un documento fondamentale nella compravendita. La certificazione energetica è obbligatoria in Italia da molti anni e permette all’acquirente di conoscere la prestazione dell’immobile, i consumi teorici e i possibili interventi migliorativi. (Normattiva)e energetica deve quindi essere conosciuta, comunicata e considerata nella valutazione, ma non rappresenta da sola un impedimento alla vendita.

Il rischio reale non è il divieto di vendita, ma il mercato

Anche se non esiste un divieto generalizzato di vendere le abitazioni meno efficienti, sarebbe un errore ignorare completamente il problema.

Il mercato immobiliare sta già iniziando a distinguere maggiormente tra immobili efficienti e immobili energivori.

Un acquirente che confronta due appartamenti simili non guarda solamente il prezzo di acquisto. Valuta anche:

• le spese di riscaldamento e raffrescamento;
• la qualità degli infissi;
• la presenza del cappotto termico;
• il tipo e l’età dell’impianto;
• la possibilità di installare una pompa di calore;
• la presenza di pannelli fotovoltaici;
• i lavori già deliberati o ipotizzati dal condominio;
• il costo necessario per migliorare la classe energetica.

Una casa in classe G può quindi continuare a essere venduta, ma l’acquirente potrebbe chiedere uno sconto per compensare i lavori che ritiene necessari.

Questo fenomeno non dipende solamente dalla direttiva europea. Dipende dalla maggiore attenzione delle famiglie ai costi energetici, dalla crescita dell’offerta di nuove abitazioni in classe A4 e dalla progressiva diffusione dei cosiddetti mutui green.

Secondo l’ABI, nel 2026 i mutui destinati all’acquisto o alla riqualificazione di immobili efficienti rappresentavano circa il 16% delle erogazioni annuali, rispetto al 12% del 2022. Il dato mostra come anche il sistema bancario stia attribuendo una crescente importanza alla prestazione energetica degli immobili. (ABI – Associazione Bancaria Italiana)io, quindi, non è che tutte le case in classe G perdano improvvisamente valore nello stesso giorno.

Il rischio è che, con il passare degli anni, un appartamento energivoro venga confrontato con immobili più efficienti e debba essere proposto a un prezzo più competitivo.

Quanto può incidere la classe energetica sul valore della casa?

Non esiste una percentuale valida per tutti gli immobili.

Dire che una casa in classe G perderà automaticamente il 20%, il 30% o il 40% del proprio valore è scorretto.

Il prezzo di una casa dipende da molti fattori:

• posizione;
• quartiere;
• piano;
• presenza dell’ascensore;
• esposizione;
• terrazzi e giardino;
• condizioni interne;
• qualità del condominio;
• disponibilità di garage e posti auto;
• domanda presente in quella determinata zona;
• possibilità di modificare o migliorare l’immobile.

La classe energetica è uno degli elementi della valutazione, non l’unico.

Una casa in una posizione molto richiesta di Padova, luminosa, con terrazzo, garage e spazi ben distribuiti può conservare una forte attrattività anche se si trova in una classe energetica bassa.

Al contrario, un immobile poco luminoso, situato in una zona con molta offerta concorrente e bisognoso di una ristrutturazione completa potrebbe subire maggiormente il peso di una classe energetica negativa.

Uno studio della Banca d’Italia, realizzato analizzando un ampio archivio di annunci immobiliari, ha rilevato che le abitazioni più efficienti presentavano, a parità delle altre caratteristiche considerate, prezzi richiesti fino al 25% superiori rispetto agli immobili con le prestazioni peggiori.

Il dato non significa che ogni casa in classe G debba essere svalutata del 25%. Lo studio evidenzia infatti differenze significative tra territori e tipologie immobiliari e analizza prezzi di offerta, non necessariamente i prezzi finali delle compravendite. Dimostra però che la prestazione energetica è già incorporata, almeno in parte, nelle aspettative del mercato. (Banca d’Italia)anche ricordare che una parte molto ampia del patrimonio italiano si trova ancora nelle classi meno efficienti. Secondo un’analisi della Banca d’Italia sui dati disponibili nel SIAPE, all’inizio del 2024 circa il 54% degli attestati residenziali presenti riguardava immobili nelle classi F e G. (Banca d’Italia)mo quindi parlando di poche abitazioni isolate, ma di milioni di immobili. È difficile immaginare che una quota così importante del patrimonio nazionale possa essere esclusa improvvisamente dal mercato.

La transizione sarà necessariamente graduale e dovrà essere accompagnata da agevolazioni, finanziamenti e strumenti di assistenza.

Conviene ristrutturare la casa prima di venderla?

Non sempre.

Uno degli errori più frequenti è pensare che, per difendere il valore dell’immobile, sia necessario iniziare immediatamente una ristrutturazione energetica completa.

Un intervento di efficientamento può essere molto utile, ma deve essere valutato considerando:

• il costo complessivo dei lavori;
• il miglioramento energetico realmente ottenibile;
• il valore di mercato dell’immobile prima e dopo l’intervento;
• i tempi necessari;
• la possibilità di utilizzare agevolazioni;
• la disponibilità economica del proprietario;
• l’interesse del potenziale acquirente;
• le decisioni del condominio.

Spendere 60.000 euro non significa automaticamente aumentare il prezzo di vendita di 60.000 euro.

In alcuni casi conviene intervenire prima di vendere. In altri può essere più intelligente presentare l’immobile nello stato attuale, con una valutazione corretta e un progetto chiaro degli interventi possibili.

Possiamo individuare tre situazioni principali.

Vendere nello stato attuale

Questa scelta può essere corretta quando l’immobile necessita di una ristrutturazione generale e l’acquirente desidera personalizzare completamente gli ambienti.

In questo caso il prezzo deve tenere conto delle condizioni della casa, ma il proprietario evita di anticipare somme importanti e di realizzare lavori che potrebbero non incontrare il gusto del compratore.

Eseguire interventi mirati

Piccoli interventi possono migliorare la percezione e, in alcuni casi, la prestazione dell’immobile: manutenzione dell’impianto, regolazione del riscaldamento, sostituzione di vecchi serramenti, isolamento di alcune superfici o miglioramento della produzione di acqua calda.

Prima di intervenire è comunque opportuno richiedere a un tecnico una simulazione energetica, per capire quale risultato si possa realmente ottenere.

Realizzare una riqualificazione completa

Può essere conveniente per immobili di particolare pregio, case singole o abitazioni situate in mercati nei quali il compratore riconosce un valore elevato agli edifici efficienti.

È però necessario predisporre un vero piano economico: costo dei lavori, valore finale raggiungibile e tempi di rientro dell’investimento.

6. Come preparare oggi una casa in classe F o G alla vendita

La strategia migliore non è avere paura, ma raccogliere informazioni.

Prima di pubblicare l’annuncio è utile compiere alcuni passaggi.

Verificare l’Attestato di Prestazione Energetica

Un APE vecchio, impreciso o non aggiornato può dare una rappresentazione non corretta dell’immobile.

Bisogna verificare se, dopo il rilascio dell’attestato, siano stati sostituiti gli infissi, installata una nuova caldaia, realizzato un isolamento o apportate altre modifiche.

Richiedere una valutazione energetica preliminare

L’APE fotografa la situazione esistente, ma non sempre spiega in modo dettagliato quale intervento sia economicamente più conveniente.

Una relazione tecnica semplificata può indicare diversi scenari: costo dell’intervento, possibile miglioramento della classe e riduzione stimata dei consumi.

Controllare la documentazione condominiale

Negli appartamenti è importante verificare se il condominio abbia già discusso interventi sull’involucro, sul tetto, sulla centrale termica o sugli impianti.

Un lavoro già deliberato può rappresentare un costo per il venditore, ma anche un elemento positivo da comunicare al compratore.

Preparare un dossier trasparente

Il potenziale acquirente dovrebbe poter conoscere:

• classe energetica;
• consumi reali, quando disponibili;
• caratteristiche degli impianti;
• lavori già realizzati;
• eventuali preventivi;
• possibili interventi futuri.

La trasparenza riduce la paura e permette di gestire meglio la trattativa.

Stabilire il prezzo corretto

Nascondere il problema o proporre l’immobile allo stesso prezzo di una casa completamente ristrutturata in classe A rischia di allungare i tempi di vendita.

Una valutazione realistica deve considerare la classe energetica insieme a tutti gli altri punti di forza e di debolezza dell’abitazione.

Vendere subito per paura oppure aspettare?

Non esiste una risposta uguale per tutti.

Vendere in fretta solamente perché la casa è in classe G potrebbe portare ad accettare un prezzo troppo basso.

Aspettare molti anni senza informarsi, però, potrebbe aumentare la distanza rispetto agli immobili più moderni ed efficienti.

La decisione deve dipendere dalla situazione personale del proprietario e dalle caratteristiche della casa.

Chi pensa di vendere nei prossimi uno o due anni dovrebbe iniziare subito a:

1. verificare la documentazione;
2. controllare l’APE;
3. conoscere il valore reale dell’immobile;
4. valutare il costo degli eventuali interventi;
5. studiare il mercato della zona;
6. individuare il compratore più adatto.

Il momento migliore per vendere non dipende solamente dalla direttiva europea. Dipende dalla domanda presente nel quartiere, dalla concorrenza, dai tassi dei mutui, dalle condizioni dell’immobile e dagli obiettivi del proprietario.

Domande frequenti sulla direttiva Case Green

Una casa in classe G potrà essere venduta dopo il 2030?

Ad oggi non esiste un divieto europeo generalizzato che impedisca la vendita di una casa in classe G dopo il 2030. Le modalità italiane di attuazione dovranno però essere seguite nel tempo.

Sono obbligato a ristrutturare prima di vendere?

Attualmente non esiste un obbligo generale di riqualificare ogni abitazione prima della compravendita solamente perché si trova in classe F o G.

Una casa in classe G perderà sicuramente valore?

Non necessariamente. La classe energetica può influire sul prezzo e sui tempi di vendita, ma il valore dipende anche da posizione, condizioni, dimensioni, spazi esterni, luminosità, garage e domanda della zona.

Conviene sostituire gli infissi prima di vendere?

Dipende dal costo, dallo stato degli infissi esistenti e dal miglioramento energetico ottenibile. Prima di intervenire è opportuno richiedere una valutazione tecnica ed economica.

Un appartamento in un condominio può essere efficientato singolarmente?

Alcuni interventi possono essere realizzati nella singola unità, mentre altri riguardano parti comuni come facciate, tetto e impianto centralizzato e richiedono decisioni condominiali.

Le banche potrebbero rifiutare il mutuo per una casa in classe G?

Una classe energetica bassa non comporta automaticamente il rifiuto del mutuo. La prestazione energetica sta però assumendo maggiore importanza nelle valutazioni bancarie e nelle condizioni offerte per alcuni finanziamenti.

Conclusione: la casa non va svenduta, ma preparata

La direttiva Case Green non deve trasformarsi in uno strumento di paura.

Chi possiede una casa in classe F o G non deve pensare che il proprio immobile diventerà improvvisamente invendibile.

Deve però essere consapevole che il mercato sta cambiando.

Nei prossimi anni gli acquirenti presteranno sempre più attenzione ai consumi, ai costi di gestione e agli interventi necessari per migliorare l’abitazione. Gli immobili efficienti potranno essere più richiesti, mentre quelli meno performanti dovranno essere presentati con una valutazione corretta e una strategia commerciale adeguata.

Il proprietario non dovrebbe partire dai lavori, ma dalle informazioni.

Prima di spendere decine di migliaia di euro o di accettare una proposta troppo bassa è necessario capire:

• quanto vale realmente la casa;
• quanto incide la classe energetica nella zona;
• quali lavori sono davvero convenienti;
• quale tipologia di compratore potrebbe essere interessata;
• se conviene vendere nello stato attuale oppure migliorare l’immobile.

Devi vendere una casa a Padova e temi che la classe energetica possa ridurne il valore?

Posso aiutarti a valutare l’immobile, analizzare la concorrenza presente nella zona e costruire una strategia di vendita che tenga conto delle nuove esigenze energetiche senza costringerti a svendere.