Come acquistare due immobili attigui a Padova e pagare come se fosse uno solo
Acquistare un immobile con le agevolazioni prima casa è sicuramente più conveniente che acquistarlo senza agevolazioni .
La differenza delle imposte è di ben 7 punti percentuale, che su un valore ipotetico di 100.000,00 euro sono ben 7.000,00 euro risparmiati che potrai investire nella tua nuova cucina o per sostenere altre spese legate all’acquisto.
Se il tuo progetto prevede l’acquisto di due appartamenti attigui o di una bifamiliare intera, devi aggiungere questo importo a tutte le altre spese che devi affrontare.
C’E UN MODO LECITO PER RISPARMIARE SULLE IMPOSTE PER L’ACQUISTO DELLA CASA
Questa è la domanda che più di un cliente mi pone in fase di acquisto.
Vediamo , in questo caso specifico come si può fare ?
E’ propri di questi giorni il racconto che sto per farti.
Luigi e la moglie hanno deciso di cambiare casa . La loro soluzione abitativa attuale è un bel appartamento con 3 camere da letto e una taverna in un bel contesto condominiale.
La loro famiglia però è cresciuta e, i 3 figli ormai grandicelli, necessitano di una stanza personale. Anche lo spazio generale dell’appartamento incomincia ad essere strettino.
Forse un po troppo affolato come una spiaggi ad agosto.
Da qui il bellissimo progetto di cambiare casa. Acquistarne una più grande, indipendente e con giardino.
Decisi di fare questo grande passo Luigi mi contatta in un grigio giorno di Novembre. Fissiamo un incontro conoscitivo come da metodo RICERCATTIVA.
Mi reco presso la sua abitazione, come da abitudine, e nell’intervista con tutta la famiglia, mi espongono tutto il loro progetto e le loro necessità.
Fra tutte quelle elencate, la più importante è quella di RIMANERE NEL QUARTIERE DI PADOVA dove attualmente abitano e dove i figli hanno tutti i loro amici e i loro interessi .
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Durante l’intervista e la chiaccherata, si marterializza nella mia mente la casa ideale per Luigi e la sua famiglia.
Una casa in vendita in quartiere San Giuseppe con tutto lo spazio che necessitano e forse quel qualcosina in più che non guasta mai.
Risolverebbe i loro problemi accontentando tutti sia per gli spazi che per l’ubicazione.
Il prezzo richiesto è leggermente sopra il budget ma di quello ne parleremo un’altra volta.
Quando propongo la soluzione immobiliare alla famiglia tutti ne sono entusisati. Non pensavano minimamate che potesse realmente esserci una soluzone che accontentasse tutti contemporaneamente.
In meno di 25 giorni dal primo incontro avevamo gia’ trovato la soluzione che volevano ed eravamo pronti per fare il nostro BELLISSIMO ACQUISTO.
Fin qui tutto bello se non per un piccolo particolare .
L’immobile in oggetto è un unica abitazione ma è accatastata come due unità abitative.
In effetti, l’immobile presenta un doppio civico e un doppio ingresso. La famiglia attuale aveva le stesse neccesita di Luigi quando l’hanno acquistata e ha organizzato lo spazio abitativo delle due unità come un unico immobile. Creando la zona giorno in uno e la zona notte nell’altro.
La differenza però stà nel fatto che per i proprietari attuali l’acquisto è avvenuto con due intestazioni diverse. Il marito si è intestato un’ unita e la moglie l’altra, potendo cosi usufruire entrambi delle agevolazioni fiscali prima casa.
Per Luigi e la sua famiglia questo potrebbe ESSERE UN PROBLEMA che farebbe aumentare i costi di acquisto. Essendo già intestatari di un immobile, che non vorebbero vendere, si vedrebbero costretti ad acquistare un’unità pagando le imposte di acquisto come seconda casa.
Luigi è preoccupato, dover pagare 15.000,00 in più per delle imposte, è una spesa extra che vorebbe fare a meno di versare.
Vorrebbe usufruire delle agevolazioni prima casa per tutto l’acquisto , ma essendo, catastalmente due appartamenti, pensa non sia fattibile.
Una soluzione alternativa sarebbe di intestare un’unità ad uno dei figli, ma ad oggi sono tutti minorenni e l’operazione non sfiora minimamente la testa dei due cogniugi.
Come fare all’ora ?
Accorpamento di immobili e agevolazioni prima casa
Applicazione dalla risoluzione 142E del 4 giugno 2009, in cui si evince che “ le agevolazioni prima casa possono essere richieste anche per la fusione di immobili”.
Prima però facciamo un passo indietro e capiamo quali sono le agevolazioni prima casa, quali sono i requisiti per ottenerle e perchè Luigi ne vuole usufruire.
Per poterne usufruire è neccessario che l’acquirente abbia i seguenti requisiti :
- non sia proprietario, anche in comproprietà con il coniuge, di un’altra abitazione nel Comune in cui è ubicato l’immobile da acquistare;
- non abbia già acquistato un altro immobile con tali agevolazioni.
- che l’immobile sia ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o intende fissarla entro 18 mesi dall’acquisto, o in cui esercita la propria attività.
A questo punto soddisfatti tali requisiti si posso usufruire delle agevolazioni fiscali consistenti in:
- imposta di registro al 2%;
- imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro.
ACCORPAMENTO O FUSIONE DI UNITA’ IMMOBILIARE
La fusione di unità immobiliari detto anche accorpamento, consiste nell’unione di due o più unità immobiliari o l’incorporamento della porzione di un’altra.
Per fare qualche esempio, si ha una fusione di immobili quando due appartamenti adiacenti vengono uniti abbattendo una parete o aprendo una porta nel muro di separazione.
Un altro caso molto diffuso è quello in cui si unisce una bifamiliare rendendola un’ unica abitazione creando una scala o porta di collegamento
Si parla di accorpamento nel caso di acquisto di una casa/porzione contigua alla tua, che poi userai come unica soluzione abitativa.
COSA DEVO FARE PER USUFRUIRE DELLE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA ACQUISTANDO DUE IMMOBILI
La normativa dice che le agevolazioni prima casa si possono ottenere se sussistono le seguenti condizioni:
- ci si impegna a procedere alla fusione degli immobili preferibilmente entro 1 anno dalla stipula dell’atto di acquisto;
- la casa ottenuta dalla fusione non presenta le caratteristiche di immobile di lusso, secondo quanto stabilito dal decreto del Ministro dei Lavori pubblici 2 agosto 1969.
Non è necessario procedere alla fusione degli immobili prima della stipula dell’atto.
Bisognerà però indicare nell’atto notarile l’intenzione esplicita di provvedere alla fusione.
Tempistiche e accertamenti
La fusione, per evitare qualsiasi problema, consiglio di effettuarla entro 1 anno dalla stipula dell’atto di acquisto.
Il termine di un 1 anno è per evitare accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate. Attualmente non esistono norme chiare che stabiiscano con chirezza i termini e la scadenza.
Nel caso, da una verifica, risultasse che i lavori non sono stati realizzati l’agenzia delle entrate può procedere alla revoca delle agevolazioni, chiedendoci di versare l’intera imposta dovuta più sanzioni e mora.
Che pratica devo fare per la fusione ?
Per procedere all’accorpamento devi presentare una pratica, al Comune, per intervento di manutenzione straordinaria.
La pratica, che dovrà essere presentata da un professionista, può essere :
- CILA, Comunicazione di Inizio Lavori
- SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività
Il tipo di pratica varia a seconda del tipo di intervento che devi fare. Se devi fare lavori sulle parti struttuarali ( solaio, muri portanti) il tecnico presenterà una SCIA se invece devi interventire su pareti e divisori presenterà una CILA
A.A.A. E’ importante che ultimata la fusione la nuova unità immobiliare non risulti essere accatastata come immobile di lusso. Pertanto non dovrà risultare in categoria A/1, A/8, A/9.
ULTERIORI VANTAGGI FISCALI
L’accorpamento di unità immobiliari è un intervento di manutenzione straordinaria e come tale rientra tra i lavori agevolabili.
Questo ci permette di usufruire delle detrazioni fiscali come :
Bonus 50% per le ristrutturazioni – Bonus del 50% per le ristrutturazioni e per le spese collegate sostenute fino al 31 dicembre del 2018, per un ammontare complessivo di spesa non superiore a 96.000 euro.
Ecobonus 65% – Per tutto il 2018 l’ecobonus è del 65% per le spese di efficientamento energetico in casa. La posa in opera di infissi, di schermature solari e le caldaie a condensazione e a biomasse passano dal 65% al 50%. Invariata la quota del 65% per pannelli solari per l’acqua calda, pompe di calore e altri interventi sull’involucro edilizio.
ACQUISTARE DUE UNITA’ E PAGARE LE IMPOSTE COME SE FOSSE UNA
Ecco come Luigi e anche tu ,potete acquistare tranquillamente due immobili attigui o una bifamiliare intera e pagare le imposte come se fossero un’unità unica.
Ora che hai chiaro come acquistare due soluzioni abitative e pagare le tasse come se fosse uno solo, non ti resta che trovarle.
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