Una casa in classe energetica G può ancora essere venduta bene oppure è necessario ristrutturarla prima di metterla sul mercato?

È una domanda che molti proprietari di Padova e provincia stanno iniziando a porsi.

La crescente attenzione verso l’efficienza energetica, i costi delle bollette e la direttiva europea sulle cosiddette “Case Green” ha generato una certa preoccupazione. Chi possiede un appartamento costruito negli anni Sessanta, Settanta o Ottanta teme che la bassa classe energetica possa ridurre fortemente il valore della propria casa.

Da qui nasce un dubbio molto concreto:

Meglio spendere dei soldi per migliorare l’immobile prima della vendita oppure proporlo nello stato attuale e lasciare i lavori al futuro acquirente?

La risposta non è uguale per tutte le case.

In alcune situazioni una riqualificazione energetica può rendere l’immobile più interessante e aumentare il prezzo ottenibile. In altre, invece, affrontare lavori costosi prima della vendita rischia di essere un investimento che il proprietario non riuscirà a recuperare.

La decisione deve essere presa confrontando il costo dei lavori con il reale aumento di valore che il mercato è disposto a riconoscere.

Cosa significa realmente avere una casa in classe energetica G

La classe G rappresenta il livello più basso della scala utilizzata nell’Attestato di Prestazione Energetica, comunemente chiamato APE.

Questo non significa necessariamente che la casa sia pericolosa, inabitabile o priva di valore.

Una classe energetica bassa può dipendere da diversi fattori:

• edificio costruito molti anni fa;
• pareti prive di isolamento;
• tetto o sottotetto non coibentati;
• vecchi serramenti;
• caldaia datata;
• impianto di riscaldamento poco efficiente;
• esposizione sfavorevole;
• dispersioni termiche;
• assenza di impianti alimentati da fonti rinnovabili.

Due immobili entrambi classificati in classe G possono però essere molto diversi.

Un appartamento con infissi recenti e caldaia sostituita potrebbe trovarsi comunque nella classe più bassa a causa delle caratteristiche dell’intero edificio. Una casa singola completamente da ristrutturare potrebbe invece avere consumi e necessità di intervento molto più importanti.

Per questo motivo non basta leggere la lettera indicata nell’APE. È necessario capire quali elementi determinano quella classificazione e quali interventi potrebbero migliorarla.

Una casa in classe G può ancora essere venduta?

Sì.

Al momento non esiste un divieto generalizzato che impedisca di vendere un’abitazione solamente perché appartiene alla classe energetica G.

La direttiva europea 2024/1275 sulla prestazione energetica degli edifici punta a ridurre progressivamente i consumi del patrimonio residenziale, ma non stabilisce che ogni singola abitazione debba obbligatoriamente raggiungere una determinata classe entro il 2030.

Per gli edifici residenziali, gli Stati dovranno ottenere una riduzione media del consumo di energia primaria del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035. Saranno i singoli Paesi a definire strumenti, incentivi, eventuali obblighi ed esenzioni. (Energy)

Una casa in classe G può quindi essere compravenduta.

Il vero problema non è tanto la possibilità giuridica di venderla, quanto la sua capacità di competere con altri immobili presenti sul mercato.

Un acquirente potrebbe infatti valutare:

• il costo futuro delle bollette;
• i lavori necessari;
• il tempo necessario per eseguirli;
• le difficoltà condominiali;
• la possibilità di accedere a un mutuo green;
• il valore futuro della casa;
• il confronto con abitazioni già ristrutturate o di nuova costruzione.

La classe energetica non blocca la vendita, ma può influenzare il prezzo e la negoziazione.

Quanto può incidere la classe G sul valore dell’immobile?

Non esiste una svalutazione automatica valida per tutte le abitazioni.

Non sarebbe corretto sostenere che una casa in classe G valga necessariamente il 20% o il 30% in meno rispetto a un’altra abitazione.

Il valore dipende sempre dall’insieme delle caratteristiche:

• posizione;
• quartiere;
• dimensioni;
• piano;
• ascensore;
• luminosità;
• esposizione;
• terrazzi;
• giardino;
• garage;
• condizioni interne;
• qualità del condominio;
• disponibilità di immobili simili nella zona.

Uno studio della Banca d’Italia, basato su un ampio archivio di annunci immobiliari, ha rilevato che le abitazioni più efficienti presentano, a parità delle altre caratteristiche considerate, prezzi richiesti mediamente più elevati rispetto agli immobili con le prestazioni peggiori. Per gli immobili più efficienti la differenza stimata può arrivare fino al 25%, con variazioni importanti tra territori, tipologie di abitazione e zone climatiche. (Banca d’Italia)

Questo dato non significa che ogni abitazione in classe G debba essere scontata del 25%.

Significa piuttosto che il mercato sta già attribuendo un valore economico all’efficienza energetica.

Va inoltre considerato che una parte consistente del patrimonio immobiliare italiano appartiene ancora alle classi energetiche peggiori. Secondo un’analisi della Banca d’Italia sui dati SIAPE, circa il 54% degli attestati residenziali disponibili all’inizio del 2024 riguardava abitazioni nelle classi F e G. (Banca d’Italia)

La classe G, quindi, non rende automaticamente una casa fuori mercato. È però un elemento che il compratore può utilizzare per chiedere una riduzione del prezzo.

Quando conviene ristrutturare prima di vendere

Ristrutturare prima della vendita può essere conveniente quando i lavori hanno un costo sostenibile e permettono di migliorare sensibilmente la percezione dell’immobile.

Vediamo le situazioni principali.

Quando bastano interventi limitati

In alcuni casi non è necessario affrontare una riqualificazione completa.

Potrebbero essere sufficienti alcuni interventi mirati:

• sostituzione di una vecchia caldaia;
• manutenzione dell’impianto;
• isolamento del sottotetto;
• coibentazione dei cassonetti;
• installazione di valvole termostatiche;
• sostituzione di serramenti particolarmente deteriorati;
• regolazione dell’impianto;
• installazione di sistemi di controllo della temperatura.

L’obiettivo non deve essere necessariamente raggiungere la classe A.

Anche migliorare il comfort, ridurre le dispersioni più evidenti e rendere la casa più presentabile può aiutare la vendita.

Prima di iniziare i lavori, però, è necessario far eseguire una simulazione da un tecnico qualificato. La sostituzione di un singolo elemento non garantisce automaticamente il passaggio a una classe superiore.

Quando l’immobile è già in buone condizioni interne

Immaginiamo un appartamento con:

• pavimenti ben conservati;
• bagni recenti;
• cucina moderna;
• impianti funzionanti;
• buone finiture;
• serramenti vecchi;
• classe energetica G.

In questo caso un intervento mirato sugli elementi energetici potrebbe completare un immobile già appetibile.

Il compratore percepirebbe una casa pronta da abitare, con costi di gestione più contenuti e minori lavori da affrontare.

La riqualificazione potrebbe quindi ampliare il numero dei potenziali interessati e ridurre le richieste di sconto.

Quando l’immobile si trova in una fascia di mercato medio-alta

Negli immobili di pregio il compratore tende ad aspettarsi un livello qualitativo elevato.

Una villa, un attico o un’abitazione situata in una zona particolarmente richiesta potrebbe essere penalizzata se presenta impianti molto datati e consumi elevati.

In questi casi una riqualificazione ben progettata può:

• valorizzare l’immobile;
• migliorare il comfort;
• rendere più coerente il prezzo richiesto;
• ridurre i tempi di vendita;
• differenziare la casa rispetto alla concorrenza.

Rimane comunque indispensabile verificare che il mercato locale sia disposto a riconoscere economicamente il miglioramento.

Quando i lavori condominiali sono già stati deliberati

In un condominio potrebbe essere già prevista la sostituzione della centrale termica, il rifacimento del tetto o la riqualificazione delle facciate.

Se gli interventi sono già stati approvati e finanziati, vendere l’immobile dopo la loro conclusione potrebbe risultare vantaggioso.

La casa potrebbe avere:

• una nuova classe energetica;
• minori consumi;
• un edificio esteticamente più curato;
• meno incertezze per il compratore.

È però necessario verificare chi dovrà sostenere le spese condominiali e come queste dovranno essere gestite nella compravendita.

Quando è meglio vendere la casa nello stato attuale

Ristrutturare non è sempre la scelta migliore.

In molti casi può essere più prudente vendere l’immobile così com’è, purché il prezzo sia corretto e la presentazione sia trasparente.

Quando la casa necessita di una ristrutturazione completa

Se l’immobile ha:

• impianti da rifare;
• bagni e cucina molto datati;
• pavimenti da sostituire;
• distribuzione interna poco funzionale;
• serramenti vecchi;
• problemi di isolamento;
• finiture da rinnovare;

limitarsi a sostituire la caldaia o gli infissi potrebbe non cambiare realmente la percezione del compratore.

Il futuro proprietario vorrà probabilmente ripensare completamente la casa.

In questo caso il venditore rischierebbe di spendere denaro per interventi che potrebbero essere demoliti o modificati pochi mesi dopo.

Meglio presentare l’immobile come una casa da personalizzare, accompagnandolo possibilmente con:

• una nuova ipotesi distributiva;
• una planimetria arredata;
• alcuni render;
• una stima orientativa dei lavori;
• una relazione tecnica;
• una simulazione energetica post intervento.

Il compratore non acquista solamente una casa da ristrutturare: acquista il suo potenziale.

Quando i lavori costano più dell’aumento di valore ottenibile

Questo è il punto decisivo.

Supponiamo che una casa valga nello stato attuale 200.000 euro.

Il proprietario potrebbe spendere 60.000 euro per ristrutturarla e migliorare la classe energetica. Dopo i lavori, però, il valore di mercato potrebbe salire solamente a 240.000 euro.

Il risultato sarebbe negativo:

• valore iniziale: 200.000 euro;
• lavori sostenuti: 60.000 euro;
• valore finale: 240.000 euro;
• investimento non recuperato: 20.000 euro, senza considerare imprevisti, interessi e tempo.

Spendere 60.000 euro non significa automaticamente aumentare il prezzo della casa di 60.000 euro.

Il mercato riconosce il risultato finale, non il costo sostenuto dal proprietario.

Quando il proprietario non dispone della liquidità necessaria

Una ristrutturazione richiede:

• anticipi;
• tecnici;
• imprese;
• autorizzazioni;
• coordinamento;
• tempo;
• gestione degli imprevisti.

Non è ragionevole affrontare un investimento importante solamente per paura che la casa possa svalutarsi.

Un proprietario potrebbe ottenere un risultato migliore vendendo nello stato attuale a un prezzo realistico, senza esporsi finanziariamente.

Quando l’acquirente preferisce personalizzare

Molti compratori cercano volutamente immobili da ristrutturare.

Desiderano scegliere personalmente:

• pavimenti;
• bagni;
• cucina;
• porte;
• colori;
• distribuzione degli spazi;
• impianti;
• soluzioni energetiche.

Una ristrutturazione realizzata dal venditore potrebbe non incontrare il loro gusto.

Inoltre, l’acquirente potrebbe preferire gestire direttamente i lavori per controllare costi, materiali e qualità.

Quando il condominio limita gli interventi possibili

Negli appartamenti l’efficienza energetica non dipende solamente dalla singola unità.

Cappotto, tetto, facciate e impianti centralizzati coinvolgono spesso le parti comuni.

Il proprietario potrebbe sostituire gli infissi e la caldaia, ma non riuscire a risolvere le principali dispersioni dell’edificio.

Prima di investire è quindi necessario comprendere quanto sia realmente migliorabile la classe energetica della singola abitazione.

Quali lavori aumentano maggiormente l’interesse dei compratori?

Non tutti gli interventi hanno lo stesso effetto commerciale.

Isolamento del tetto o del sottotetto

Può essere particolarmente efficace nelle case singole e negli appartamenti all’ultimo piano.

Riduce le dispersioni invernali e il surriscaldamento estivo. In alcuni casi presenta un rapporto tra costo e beneficio più interessante rispetto ad altri interventi.

Serramenti

La sostituzione di serramenti molto vecchi migliora:

• comfort;
• isolamento acustico;
• tenuta all’aria;
• percezione estetica;
• sicurezza.

Va però valutato il risultato sull’intero edificio. Serramenti nuovi installati in una casa con pareti fortemente disperdenti non risolvono da soli il problema energetico.

Generatore di calore

La sostituzione di una caldaia obsoleta può ridurre i consumi e rassicurare il compratore.

Pompe di calore e sistemi ibridi devono essere progettati considerando isolamento, impianto esistente e temperatura di funzionamento.

Una pompa di calore installata senza una valutazione tecnica adeguata non è automaticamente la soluzione migliore.

Impianto fotovoltaico

Nelle case indipendenti può rappresentare un elemento di forte interesse, soprattutto se abbinato a una pompa di calore.

Il vantaggio dipende però da:

• esposizione;
• dimensione del tetto;
• ombreggiamenti;
• consumi;
• possibilità di accumulo;
• caratteristiche dell’impianto.

Cappotto termico

Può migliorare sensibilmente le prestazioni dell’edificio, ma comporta costi importanti e, negli appartamenti, richiede decisioni condominiali.

Prima di affrontarlo è indispensabile un progetto tecnico completo.

Interventi estetici e home staging

Non migliorano necessariamente la classe energetica, ma possono aumentare molto la capacità dell’immobile di attirare visite.

Una casa pulita, luminosa, ordinata e ben presentata può vendersi meglio anche se appartiene a una classe energetica bassa.

Tra gli interventi più semplici:

• tinteggiatura;
• eliminazione degli arredi ingombranti;
• riparazione dei piccoli difetti;
• valorizzazione della luce;
• pulizia approfondita;
• sistemazione degli spazi esterni;
• servizio fotografico professionale.

APE e diagnosi energetica: non sono la stessa cosa

Prima di decidere se effettuare i lavori è utile distinguere tra APE e diagnosi energetica.

L’Attestato di Prestazione Energetica

L’APE attribuisce all’immobile una classe energetica e contiene alcune indicazioni sugli interventi migliorativi.

È obbligatorio nelle compravendite e deve essere messo a disposizione dell’acquirente. La normativa italiana disciplina inoltre l’indicazione della prestazione energetica negli annunci e la consegna della documentazione nelle operazioni di vendita. (Normattiva)

L’APE è quindi indispensabile, ma non sempre sufficiente per decidere una ristrutturazione.

La diagnosi energetica

La diagnosi è un’analisi più approfondita.

Può indicare:

• dove si verificano le principali dispersioni;
• quali lavori sono più efficaci;
• il costo indicativo degli interventi;
• il risparmio energetico stimato;
• il possibile miglioramento della classe;
• i tempi di ritorno dell’investimento.

Per un proprietario che sta valutando lavori importanti, la diagnosi può evitare scelte costose e poco efficaci.

Come calcolare se la ristrutturazione conviene davvero

Prima di iniziare i lavori è utile mettere nero su bianco alcuni dati.

1. Valore attuale dell’immobile

È necessario stimare quanto potrebbe essere venduta la casa nelle condizioni presenti.

La valutazione deve considerare vendite recenti, immobili concorrenti e caratteristiche specifiche.

2. Costo complessivo dei lavori

Non bisogna considerare solamente il preventivo dell’impresa.

Devono essere aggiunti:

• progettazione;
• pratiche edilizie;
• direzione lavori;
• sicurezza;
• eventuali oneri;
• smaltimenti;
• imprevisti;
• spese condominiali;
• interessi su eventuali finanziamenti.

3. Valore ottenibile dopo i lavori

Occorre stimare il prezzo realmente raggiungibile dopo la riqualificazione.

Non il prezzo desiderato, ma quello che il mercato locale è disposto a pagare.

4. Tempo necessario

Una ristrutturazione potrebbe richiedere molti mesi.

Durante questo periodo il proprietario può avere:

• spese condominiali;
• imposte;
• costi finanziari;
• rischio di aumento dei materiali;
• ritardi nell’impresa;
• cambiamenti del mercato.

5. Margine di sicurezza

È prudente prevedere un margine per gli imprevisti.

Se l’operazione risulta conveniente solamente a condizione che non si verifichi alcun problema, probabilmente il rischio è troppo elevato.

Un esempio pratico

Consideriamo un appartamento a Padova costruito negli anni Settanta:

• superficie: 100 metri quadrati;
• classe energetica G;
• valore nello stato attuale: 190.000 euro;
• lavori ipotizzati: 55.000 euro;
• valore stimato dopo i lavori: 235.000 euro.

Il proprietario spenderebbe complessivamente 245.000 euro tra valore iniziale e lavori, ma il mercato riconoscerebbe circa 235.000 euro.

In questo caso la ristrutturazione completa non sembrerebbe conveniente.

Potrebbe invece essere più utile:

• tinteggiare;
• eliminare piccoli difetti;
• preparare la documentazione;
• realizzare un progetto di ristrutturazione;
• presentare alcuni render;
• proporre la casa a un prezzo coerente.

Diverso sarebbe il caso di un immobile dal valore iniziale di 300.000 euro che, con 40.000 euro di interventi mirati, potrebbe essere venduto a 370.000 euro.

La convenienza dipende dai numeri, non dalla paura.

Come vendere bene una casa in classe G senza ristrutturarla

Vendere nello stato attuale non significa pubblicare quattro fotografie e scrivere “da ristrutturare”.

Serve una strategia.

Valutazione corretta

Il prezzo deve considerare i lavori necessari, ma anche i punti di forza della casa.

Una classe energetica bassa non cancella:

• posizione;
• metratura;
• terrazzi;
• garage;
• esposizione;
• luminosità;
• distribuzione;
• tranquillità;
• servizi presenti nel quartiere.

Documentazione pronta

Prima della vendita è utile controllare:

• conformità catastale;
• conformità urbanistica;
• titolo di provenienza;
• APE;
• documenti condominiali;
• lavori deliberati;
• spese ordinarie e straordinarie;
• stato degli impianti.

Una casa da ristrutturare ma documentalmente ordinata può essere molto più interessante di un immobile apparentemente perfetto ma pieno di incertezze.

Progetto di trasformazione

Render e planimetrie arredate aiutano il compratore a immaginare il risultato finale.

Molte persone non riescono a vedere il potenziale di una casa vuota o datata.

Mostrare come potrebbe diventare permette di spostare l’attenzione dai difetti attuali alle opportunità future.

Preventivi indicativi

Presentare uno o più preventivi può ridurre l’incertezza.

Devono essere indicativi e non promettere risultati garantiti, ma aiutano il compratore a comprendere l’ordine di grandezza dell’investimento.

Comunicazione trasparente

Nascondere la classe energetica o minimizzare i lavori necessari genera diffidenza.

Meglio spiegare chiaramente:

• condizioni attuali;
• interventi già eseguiti;
• lavori possibili;
• potenzialità;
• motivazione del prezzo.

La trasparenza non indebolisce la vendita: spesso la rende più credibile.

Gli errori da evitare

Ristrutturare secondo il proprio gusto personale

Colori, pavimenti e arredi molto caratterizzanti potrebbero non piacere al compratore.

Quando si interviene per vendere, le scelte dovrebbero essere sobrie e facilmente adattabili.

Spendere senza una valutazione preventiva

Prima dei lavori servono almeno due analisi:

• valutazione immobiliare;
• valutazione tecnica ed energetica.

Agire senza conoscere il possibile valore finale è come iniziare un viaggio senza sapere la destinazione.

Pensare che ogni euro speso tornerà nel prezzo

Il mercato non rimborsa le fatture.

Premia una casa più bella, efficiente e funzionale, ma solo entro i valori sostenibili per quella zona.

Inseguire a tutti i costi una classe energetica

Passare dalla classe G alla F potrebbe richiedere un investimento contenuto, mentre raggiungere la classe C potrebbe comportare lavori molto più importanti.

Non sempre il salto di classe più elevato è quello economicamente più conveniente per chi deve vendere.

Partire con un prezzo troppo alto

Un prezzo eccessivo può bruciare l’immobile.

Le prime settimane di pubblicazione sono spesso quelle in cui l’annuncio riceve maggiore attenzione.

Se la richiesta non è coerente con le condizioni e la classe energetica, i compratori potrebbero ignorarlo e concentrarsi su alternative più convenienti.

Domande frequenti

Posso vendere una casa in classe G?

Sì. Attualmente la classe energetica G non impedisce la compravendita dell’immobile.

Devo obbligatoriamente ristrutturare prima del rogito?

No. Non esiste un obbligo generale di riqualificare una casa in classe G prima di venderla.

La casa in classe G perderà sicuramente valore?

Non necessariamente. La classe energetica può incidere, ma il valore dipende anche da zona, condizioni, dimensioni, piano, spazi esterni e domanda.

Conviene cambiare gli infissi prima della vendita?

Dipende dal costo, dallo stato attuale e dal valore che il mercato può riconoscere. È opportuno effettuare una simulazione tecnica prima di procedere.

Conviene rifare completamente il bagno e la cucina?

Non sempre. Sono ambienti molto personali e il compratore potrebbe preferire scegliere materiali e distribuzione.

Posso migliorare la classe energetica sostituendo solo la caldaia?

È possibile ottenere un miglioramento, ma non è garantito. Il risultato dipende dalle caratteristiche complessive dell’immobile.

Chi deve pagare l’APE?

Normalmente è il proprietario venditore a incaricare un tecnico abilitato e a mettere l’attestato a disposizione dell’acquirente.

Una classe G rende più difficile ottenere il mutuo?

Non impedisce automaticamente il finanziamento. Tuttavia, la banca valuterà il valore dell’immobile, la situazione del richiedente e le proprie politiche creditizie. Le condizioni agevolate dei mutui green sono generalmente riservate agli immobili più efficienti o a specifici programmi di riqualificazione.

Conclusione: prima di ristrutturare bisogna fare i conti

Vendere una casa in classe G non significa necessariamente svenderla.

Allo stesso tempo, ignorare completamente la prestazione energetica può rendere più difficile competere con gli immobili ristrutturati e con le nuove costruzioni.

La domanda corretta non è:

«Devo ristrutturare per forza?»

La domanda corretta è:

«Quanto vale la mia casa oggi, quanto spenderei per migliorarla e quanto potrebbe valere dopo i lavori?»

Solo mettendo a confronto questi tre numeri è possibile prendere una decisione consapevole.

In alcuni casi conviene intervenire.

In altri è meglio vendere nello stato attuale, preparando bene la documentazione e mostrando al compratore il potenziale della casa.

La scelta peggiore è affrontare una ristrutturazione importante solamente per paura, senza avere verificato se il mercato sarà disposto a riconoscerne il costo.

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Devi vendere una casa in classe energetica G a Padova?

Prima di iniziare i lavori, possiamo valutare insieme:

• il valore attuale dell’immobile;
• l’incidenza reale della classe energetica;
• i lavori che potrebbero migliorare la vendita;
• il prezzo raggiungibile dopo la riqualificazione;
• la convenienza tra ristrutturare e vendere nello stato attuale.

Approfondimenti

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