Quando una difformità urbanistica non sanabile viene ignorata, il problema non scompare con il rogito
“Non ti preoccupare.”
Sono probabilmente le tre parole più pericolose che si possano pronunciare durante una compravendita immobiliare.
Non perché ogni piccola difformità renda automaticamente impossibile vendere una casa. Le situazioni urbanistiche devono essere valutate caso per caso da un tecnico qualificato.
Ma quando le verifiche sono state eseguite, il problema è emerso chiaramente e un tecnico ha stabilito che determinate difformità non sono sanabili, decidere di procedere ugualmente significa assumersi un rischio enorme.
Quello che sto per raccontarti è un caso reale, ancora in corso, dal quale ho eliminato ogni elemento che possa rendere riconoscibili le persone e l’immobile coinvolti.
È una vicenda che dovrebbe far riflettere ogni proprietario intenzionato a vendere casa a Padova e ogni acquirente che sta investendo i risparmi di una vita.
La casa viene messa in vendita
Tutto inizia come una normale compravendita.
Un immobile viene proposto sul mercato e viene individuato un acquirente realmente interessato. Il prezzo viene concordato e la trattativa sembra procedere nella giusta direzione.
Il valore dell’acquisto è di circa 210.000 euro.
L’acquirente deve richiedere anche un mutuo e, come avviene nella maggior parte delle compravendite, sostiene diverse spese:
- perizia bancaria;
- istruttoria del finanziamento;
- notaio;
- imposte;
- eventuale mediazione immobiliare;
- pratiche tecniche;
- assicurazioni collegate al mutuo;
- trasloco e organizzazione della nuova abitazione.
Fino a questo punto potrebbe sembrare la storia di una compravendita come tante.
Ma prima del rogito vengono effettuate le verifiche urbanistiche sull’immobile. È proprio in questa fase che una Relazione Tecnica Integrata può far emergere difformità catastali e urbanistiche prima che diventino un problema per venditore e acquirente.
Ed è qui che emerge il problema.
Le verifiche urbanistiche fanno emergere delle difformità
Confrontando lo stato reale della casa con i titoli edilizi depositati presso il Comune, vengono rilevate alcune difformità.
La casa, quindi, non corrisponde perfettamente a quanto risulta autorizzato urbanisticamente.
La presenza di una differenza, da sola, non significa necessariamente che l’immobile non possa essere venduto. Alcune irregolarità possono rientrare nelle tolleranze previste dalla normativa; altre possono essere regolarizzate mediante una pratica edilizia e il pagamento delle relative sanzioni.
Ma non tutte le difformità sono uguali.
In questo caso, dalle verifiche effettuate, emerge che le opere realizzate non possono essere semplicemente regolarizzate.
In altre parole: le difformità vengono considerate non sanabili.
Questo avrebbe dovuto rappresentare un segnale di arresto.
Prima di procedere sarebbe stato necessario comprendere esattamente:
- quali opere risultavano difformi;
- perché non potevano essere sanate;
- se fosse possibile ripristinare lo stato autorizzato;
- quanto sarebbe costato il ripristino;
- quanto tempo sarebbe stato necessario;
- se l’immobile, una volta ripristinato, avrebbe conservato lo stesso valore;
- quali informazioni dovessero essere comunicate all’acquirente, alla banca e al notaio.
Invece qualcuno pronuncia la frase che, nel mondo immobiliare, troppo spesso sostituisce l’approfondimento:
“Non ti preoccupare, si può vendere lo stesso.”
Questa verifica deve essere affidata a un professionista abilitato. In questo approfondimento spiego chi può redigere e rilasciare una Relazione Tecnica Integrata a Padova.
La decisione di procedere ugualmente
Nonostante il problema fosse stato individuato prima della stipula, si decide di proseguire.
Il rogito viene firmato.
L’acquirente paga il prezzo, accende il mutuo e diventa formalmente proprietario dell’immobile.
A quel punto potrebbe sembrare che la questione sia definitivamente chiusa.
L’atto è stato sottoscritto.
Il denaro è stato versato.
Le chiavi sono state consegnate.
Ma un problema urbanistico non scompare semplicemente perché davanti al notaio sono state apposte delle firme.
La firma del rogito non trasforma automaticamente una difformità non sanabile in un’opera regolare. Non cancella i problemi tecnici e non mette necessariamente al riparo il venditore da future contestazioni.
È inoltre importante conoscere quali controlli spettano realmente al notaio nella compravendita e quali verifiche tecniche, invece, devono essere svolte da un geometra, architetto o ingegnere.
La conformità catastale e la regolarità urbanistica, inoltre, non sono la stessa cosa. Una planimetria catastale corrispondente allo stato dei luoghi non dimostra, da sola, che tutte le opere siano state legittimamente autorizzate dal Comune.
Una planimetria catastale corrispondente allo stato reale della casa non dimostra automaticamente la sua regolarità edilizia. Per questo, prima di vendere, è importante predisporre tutti i documenti necessari per una vendita immobiliare sicura, verificandone non soltanto la presenza, ma anche la correttezza.
Dopo 45 giorni arriva la lettera dell’avvocato
Trascorrono circa 45 giorni dal rogito.
Il venditore riceve una comunicazione da parte dell’avvocato dell’acquirente.
La richiesta è pesantissima.
L’acquirente contesta la situazione dell’immobile e chiede, in sintesi:
- lo scioglimento o l’annullamento della compravendita, secondo l’azione che sarà ritenuta giuridicamente applicabile;
- la restituzione dei 210.000 euro pagati per acquistare la casa;
- il rimborso delle spese sostenute per il mutuo;
- il rimborso delle spese notarili, tecniche e accessorie;
- il risarcimento degli eventuali danni subiti;
- il pagamento delle spese legali.
È importante essere precisi: una lettera dell’avvocato non annulla automaticamente il rogito.
Le richieste dovranno essere valutate dai legali, sulla base dei documenti, delle dichiarazioni contenute nei contratti, della natura delle difformità, delle informazioni ricevute dall’acquirente e delle responsabilità dei diversi soggetti coinvolti.
Se non verrà trovato un accordo, potrebbe essere un giudice a stabilire se esistono i presupposti per la risoluzione del contratto, per la riduzione del prezzo, per il risarcimento del danno o per altri rimedi previsti dalla legge.
Ma il punto, per chi vende casa, è un altro: la compravendita è diventata un problema legale ed economico potenzialmente enorme.
Quanto può costare davvero una vendita gestita male?
Il prezzo dell’immobile è di 210.000 euro, ma l’esposizione economica potrebbe essere molto più alta.
Alla restituzione del prezzo potrebbero aggiungersi:
- costi bancari e interessi;
- spese notarili;
- imposte pagate dall’acquirente;
- compensi dei tecnici;
- provvigioni;
- costi di trasferimento e trasloco;
- lavori eventualmente già eseguiti;
- danni derivanti dalla mancata disponibilità di un’abitazione regolare;
- parcelle degli avvocati;
- costi di una consulenza tecnica;
- spese di un’eventuale causa;
- costi necessari per il ripristino dell’immobile;
- possibile riduzione del valore della casa.
Senza contare gli anni di preoccupazioni, documenti, udienze e incertezza.
Quello che inizialmente poteva essere affrontato con una verifica approfondita e una decisione prudente rischia di trasformarsi in una controversia dal valore superiore al prezzo stesso dell’abitazione.
Un immobile con difformità urbanistiche può essere venduto?
La risposta corretta non è semplicemente “sì” oppure “no”.
Dipende dalla natura della difformità, dall’epoca di costruzione, dai titoli edilizi esistenti, dalle eventuali tolleranze, dalla possibilità di sanatoria, dalla possibilità di ripristino e dalle dichiarazioni che devono essere inserite nell’atto.
L’articolo 46 del Testo Unico dell’Edilizia disciplina specifiche ipotesi di nullità degli atti quando mancano le dichiarazioni relative ai titoli abilitativi richieste dalla legge. La giurisprudenza ha però chiarito che la presenza di irregolarità urbanistiche non produce in ogni caso e automaticamente la nullità del rogito.
Questo non significa che si possa vendere qualsiasi immobile abusivo senza conseguenze.
Un atto può essere formalmente stipulato e, nello stesso tempo, dare origine a contestazioni contrattuali, richieste di risarcimento, riduzione del prezzo o risoluzione della compravendita.
La disciplina è complessa e ogni situazione deve essere analizzata da un tecnico e, quando necessario, da un avvocato o dal notaio. Il Consiglio Nazionale del Notariato promuove da tempo protocolli e relazioni tecniche proprio per verificare preventivamente la corrispondenza tra lo stato reale dell’immobile e i titoli edilizi depositati.
La responsabilità non si cancella dicendo “l’acquirente lo sapeva”
Un’altra frase pericolosa è:
“L’acquirente era stato informato, quindi non può più contestare nulla.”
Anche questa affermazione deve essere valutata con molta prudenza.
Cosa sapeva esattamente l’acquirente?
Gli era stata consegnata una relazione tecnica chiara?
Conosceva la natura precisa delle opere abusive?
Gli era stato spiegato che le difformità erano considerate non sanabili?
Era consapevole dell’eventuale obbligo di demolizione o ripristino?
Aveva compreso le conseguenze sulla commerciabilità futura e sul valore dell’immobile?
Le informazioni erano state indicate nella proposta, nel preliminare e nel rogito?
La banca che ha concesso il mutuo era stata informata correttamente?
Dire genericamente che “c’erano alcune difformità” potrebbe non essere equivalente a informare in modo completo, comprensibile e documentato sulla presenza di opere non sanabili.
La trasparenza non consiste nel pronunciare una frase veloce. Consiste nel mettere l’altra parte nella condizione di comprendere realmente il problema e le sue conseguenze.
Perché le verifiche devono essere fatte prima di mettere la casa in vendita
Molti proprietari iniziano le verifiche soltanto quando hanno già ricevuto una proposta.
È un errore.
Quando esiste già un acquirente, ci sono una caparra, delle scadenze e un trasloco programmato, ogni problema diventa più difficile da gestire. Si crea pressione e aumenta la tentazione di minimizzare:
- “È sempre stata così.”
- “Nessuno ha mai detto niente.”
- “Anche le altre case della zona hanno lo stesso problema.”
- “Al catasto è tutto a posto.”
- “Il notaio farà passare l’atto.”
- “Dopo il rogito non potrà più succedere nulla.”
Nessuna di queste frasi costituisce una verifica urbanistica.
La procedura più sicura dovrebbe iniziare prima della pubblicazione dell’annuncio:
- accesso agli atti presso il Comune;
- recupero dei titoli edilizi e delle eventuali varianti;
- sopralluogo di un tecnico;
- confronto tra stato autorizzato, stato reale e planimetria catastale;
- individuazione delle difformità;
- valutazione della loro sanabilità;
- eventuale regolarizzazione o ripristino;
- definizione delle corrette condizioni di vendita;
- consegna della documentazione all’acquirente e al notaio.
Effettuare questi controlli non significa complicare la vendita.
Significa evitare che la vendita si complichi dopo.
Il ruolo dell’agente immobiliare non è tranquillizzare a tutti i costi
Un agente immobiliare serio non deve dire al proprietario soltanto quello che desidera sentirsi dire.
Il suo compito non è portare le parti al rogito ignorando tutto ciò che potrebbe rallentare l’operazione.
Il suo compito è proteggere la compravendita.
Questo significa anche avere il coraggio di dire:
- “Prima dobbiamo controllare.”
- “Su questo punto serve un tecnico.”
- “La situazione non è sufficientemente chiara.”
- “Non possiamo promettere che sia sanabile.”
- “Prima di firmare dobbiamo conoscere le conseguenze.”
- “In queste condizioni è più prudente fermarsi.”
Rinviare un rogito può essere scomodo.
Perdere una vendita può essere doloroso.
Ma affrontare una richiesta di restituzione di 210.000 euro, oltre a mutuo, spese e danni, è molto peggio.
La lezione di questo caso reale
Il problema non è soltanto la presenza della difformità.
Il problema principale è averla scoperta e aver deciso di procedere ugualmente senza risolverla o senza gestirla con tutte le garanzie necessarie.
Quando un tecnico segnala una difformità non sanabile, non bisogna cercare qualcuno disposto a dire che “tanto non succede niente”.
Bisogna fermarsi e capire.
Potrebbe essere necessario ripristinare l’immobile. Potrebbe essere necessario modificare le condizioni economiche. Potrebbe essere opportuno non procedere alla vendita fino alla completa definizione della situazione.
Ogni caso può avere una soluzione diversa.
Ma l’unica soluzione che non protegge nessuno è far finta che il problema non esista.
Devi vendere casa a Padova? Parti dai documenti, non dall’annuncio
Se stai pensando di vendere casa a Padova, non aspettare di avere già trovato un acquirente per scoprire se l’immobile è urbanisticamente regolare.
Il primo passo non è fare le fotografie.
Non è stabilire il prezzo.
Non è pubblicare l’annuncio.
Il primo passo è verificare che ciò che stai vendendo corrisponda a ciò che è stato autorizzato.
Con il Metodo RicercAttiva accompagno il proprietario passo dopo passo, coordinando la raccolta dei documenti, le verifiche tecniche e le diverse fasi della compravendita.
Perché vendere casa non significa semplicemente arrivare al rogito.
Significa arrivarci senza stress, senza brutte sorprese e con una compravendita costruita per rimanere solida anche dopo la consegna delle chiavi.
Non affidarti a chi ti dice soltanto: “Non ti preoccupare”.
Affidati a chi controlla, documenta e ti spiega chiaramente quali rischi stai assumendo.
Romano Pompili – Ricercatore Immobiliare
Agente immobiliare dal 2003 a Padova
www.ricercatoreimmobiliare.com
www.ricercattiva.com
Questo articolo racconta in forma anonima una vicenda reale ancora in corso e ha finalità informative. Non formula giudizi sulle responsabilità delle persone coinvolte e non sostituisce la consulenza di un tecnico, di un notaio o di un avvocato.
Approfondimenti: Corte di Cassazione, sentenza n. 8230/2019, Consiglio Nazionale del Notariato sulla relazione di regolarità edilizia.