Donazione della nuda proprietà, usufrutto, successione o testamento: un esempio concreto per capire costi, vantaggi e differenze.
Quando un genitore possiede un immobile e vuole iniziare a pensare al futuro, prima o poi nasce una domanda:
“Mi conviene donare la casa ai miei figli adesso oppure lasciare che la ricevano un domani attraverso la successione?”
Subito dopo ne arriva quasi sempre un’altra:
“E se dono solo la nuda proprietà mantenendo l’usufrutto?”
Sono domande più che legittime, perché dietro una scelta apparentemente semplice possono esserci conseguenze economiche, fiscali e familiari molto diverse.
Come spesso accade nel mondo immobiliare, non esiste una risposta valida per tutti.
Facciamo quindi quello che preferisco fare quando devo spiegare un argomento complesso: partiamo da un esempio concreto e mettiamo i numeri sul tavolo.
Un esempio concreto: una mamma, due figli e una seconda casa
Immaginiamo questa situazione.
Una mamma nata nel 1944 possiede una seconda casa.
L’immobile ha:
valore commerciale stimato: 450.000 euro
rendita catastale: 1.500 euro
Ci sono due figli e l’intenzione della mamma è quella di lasciare, prima o poi, il 50% dell’immobile a ciascuno.
Le possibilità che vogliamo confrontare sono tre:
- donare oggi ai figli la nuda proprietà, mantenendo l’usufrutto;
- non fare nulla e lasciare l’immobile in successione;
- predisporre un testamento indicando il 50% dell’immobile a ciascun figlio.
Vediamo cosa cambia.
Prima cosa da capire: 450.000 euro non è necessariamente il valore utilizzato per calcolare tutte le imposte
Uno degli errori più frequenti è pensare:
“Se la casa vale 450.000 euro, pagherò le tasse su 450.000 euro.”
Non funziona necessariamente così.
Nel nostro esempio, trattandosi di una seconda casa con rendita catastale di 1.500 euro, utilizziamo il valore catastale:
1.500 × 1,05 × 120 = 189.000 euro
Quindi abbiamo due numeri diversi:
450.000 euro è il valore commerciale ipotizzato dell’immobile.
189.000 euro è il valore catastale che utilizziamo nel nostro esempio fiscale.
Ed è proprio questa differenza che spesso sorprende i proprietari.
Soluzione 1: donare oggi la nuda proprietà ai due figli
La mamma potrebbe decidere di trasferire subito ai figli la proprietà dell’immobile, mantenendo però per sé l’usufrutto.
Che cosa significa concretamente?
I figli diventano nudi proprietari, mentre la mamma mantiene il diritto di utilizzare l’immobile.
Può quindi continuare ad abitarlo oppure, per esempio, affittarlo e percepire i canoni.
Il Consiglio Nazionale del Notariato indica espressamente la donazione con riserva di usufrutto come una soluzione comune: il donante conserva il godimento del bene e l’usufrutto si estingue alla sua morte.
Quanto vale l’usufrutto di una persona nata nel 1944?
Qui entra in gioco l’età dell’usufruttuario.
Per il 2026 il Ministero dell’Economia ha confermato i criteri per la determinazione fiscale dell’usufrutto. Per la fascia di età da 79 a 82 anni il coefficiente previsto è 10; con il saggio di riferimento del 2,5%, nell’esempio il valore fiscale dell’usufrutto corrisponde al 25%, mentre la nuda proprietà rappresenta il restante 75%.
Applicandolo al nostro valore catastale:
Piena proprietà: 189.000 euro
Usufrutto 25%: 47.250 euro
Nuda proprietà 75%: 141.750 euro
La mamma dona quindi ai figli una nuda proprietà dal valore fiscale complessivo di 141.750 euro, ovvero:
70.875 euro per ciascun figlio.
E l’imposta di donazione?
Qui troviamo un’altra sorpresa.
Tra genitore e figlio è prevista una franchigia di 1 milione di euro per ciascun beneficiario.
Oltre tale franchigia si applica l’aliquota del 4%.
Nel nostro esempio ciascun figlio riceve una quota abbondantemente inferiore al milione di euro.
Quindi:
Imposta di donazione: 0 euro
Restano però le imposte collegate al trasferimento dell’immobile.
Per gli immobili che non beneficiano dell’agevolazione prima casa, l’imposta ipotecaria è ordinariamente pari al 2% e quella catastale all’1%.
Sul valore della nuda proprietà di 141.750 euro avremo quindi indicativamente:
Imposta ipotecaria 2%: 2.835 euro
Imposta catastale 1%: 1.417,50 euro
Totale: 4.252,50 euro
A questi importi devono naturalmente aggiungersi il costo dell’atto notarile, bolli, visure, diritti e altre spese connesse.
La donazione immobiliare deve infatti essere stipulata con atto pubblico notarile alla presenza di due testimoni.
Ma che cosa otteniamo spendendo questi soldi?
Questo è il vero punto.
La mamma continua a utilizzare l’immobile grazie all’usufrutto.
I due figli diventano immediatamente proprietari della nuda proprietà al 50% ciascuno.
Alla morte della mamma l’usufrutto si estingue e la nuda proprietà si consolida nella piena proprietà.
In pratica, l’assetto futuro dell’immobile viene deciso oggi.
Ed è questo, più del semplice risparmio fiscale, il principale vantaggio della soluzione.
Soluzione 2: non donare nulla e aspettare la successione
Vediamo l’alternativa.
La mamma mantiene oggi il 100% della piena proprietà e non viene effettuata alcuna donazione.
Un domani l’immobile entrerà nella successione.
Supponiamo, sempre per semplificare il nostro esempio, che al momento dell’apertura della successione gli unici eredi siano i due figli e non vi sia un coniuge.
In questo caso l’eredità si devolve ai figli secondo le regole della successione legittima e, in presenza di più figli, le quote vengono suddivise tra loro. Le regole della successione legittima sono contenute nel Codice civile a partire dagli articoli 565 e seguenti.
Nel nostro esempio arriverebbero quindi al:
50% al primo figlio
50% al secondo figlio
Ed ecco un concetto importante:
se il risultato che desidero è semplicemente 50% a un figlio e 50% all’altro, potrebbe non essere necessario fare una donazione.
Dal punto di vista fiscale, utilizzando ancora il nostro valore catastale di 189.000 euro, avremmo:
Imposta ipotecaria 2%: 3.780 euro
Imposta catastale 1%: 1.890 euro
Totale: 5.670 euro
Anche in successione resta la franchigia di 1 milione di euro per ciascun figlio, con aliquota del 4% soltanto sull’eventuale parte eccedente.
Quindi, nel nostro esempio:
Imposta di successione: 0 euro
La dichiarazione di successione deve normalmente essere presentata entro 12 mesi dall’apertura della successione.
Donazione o successione: quale costa meno?
Facciamo finalmente il confronto.
| Donazione nuda proprietà | Successione | |
|---|---|---|
| Valore commerciale immobile | € 450.000 | € 450.000 |
| Valore catastale piena proprietà | € 189.000 | € 189.000 |
| Valore fiscale trasferito | € 141.750 | € 189.000 |
| Imposta donazione/successione nell’esempio | € 0 | € 0 |
| Imposta ipotecaria | € 2.835 | € 3.780 |
| Imposta catastale | € 1.417,50 | € 1.890 |
| Imposte proporzionali | € 4.252,50 | € 5.670 |
Guardando esclusivamente queste imposte, sembrerebbe quindi vincere la donazione della nuda proprietà.
Ma sarebbe una conclusione troppo veloce.
Perché alla donazione dobbiamo aggiungere il costo dell’atto notarile, mentre la successione non richiede necessariamente un atto notarile di trasferimento.
Il vero costo complessivo deve quindi essere verificato attraverso preventivi reali.
Ecco perché, quando qualcuno mi chiede:
“Romano, con la donazione risparmio?”
la mia risposta è:
dipende. Non guardiamo soltanto un’imposta: guardiamo tutta l’operazione.
Soluzione 3: fare testamento e lasciare il 50% a ciascun figlio
Arriviamo alla terza possibilità.
La mamma potrebbe scrivere nel proprio testamento che l’immobile dovrà essere attribuito per il 50% a ciascuno dei due figli.
Ma attenzione.
Se nel nostro esempio gli unici eredi fossero realmente i due figli e non ci fosse un coniuge, potremmo arrivare già allo stesso risultato anche senza testamento.
E questo è un punto che molti proprietari non conoscono.
Il testamento diventa particolarmente utile quando vogliamo organizzare più beni, attribuire immobili diversi a persone diverse, stabilire disposizioni specifiche oppure quando la situazione familiare è più articolata.
Non bisogna inoltre dimenticare le quote riservate dalla legge ai cosiddetti legittimari: coniuge, figli e, in determinate circostanze, ascendenti hanno diritti che il testamento non può semplicemente ignorare.
Dal punto di vista fiscale, inoltre, il testamento non trasforma la successione in un trasferimento fiscalmente più economico.
Le imposte successorie rimangono quelle previste per il rapporto di parentela e per i beni trasferiti.
Quindi il testamento è soprattutto uno strumento di pianificazione, non uno sconto fiscale.
Allora perché scegliere la donazione con usufrutto?
Perché consente di decidere oggi chi saranno i nudi proprietari dell’immobile.
Il genitore conserva il diritto di godimento, ma la futura destinazione patrimoniale viene già definita.
Può essere una soluzione interessante quando la famiglia vuole evitare incertezze future e c’è pieno accordo tra tutti.
Naturalmente ha anche una conseguenza importante.
Una volta effettuata la donazione, il genitore non è più pieno proprietario dell’immobile.
Se successivamente si decidesse di vendere la piena proprietà, sarà necessario coordinare il diritto dell’usufruttuario con quello dei nudi proprietari.
In altre parole:
la pianificazione anticipata dà certezza, ma riduce la libertà di cambiare idea.
Ed è una differenza enorme rispetto al testamento.
Il testamento mantiene molta più libertà
Il testamento produce effetti alla morte del testatore e può essere modificato o revocato durante la vita.
La donazione, invece, produce effetti immediati ed è normalmente irrevocabile unilateralmente, salvo specifiche ipotesi previste dalla legge.
Quindi possiamo riassumere così:
Donazione: decido oggi e trasferisco oggi.
Successione: mantengo oggi tutto il patrimonio e il trasferimento avverrà domani.
Testamento: mantengo oggi il patrimonio, ma stabilisco come desidero che venga distribuito domani, nei limiti previsti dalla legge.
E gli immobili provenienti da donazione sono ancora difficili da vendere?
Questa è una domanda importantissima per chi lavora nel settore immobiliare.
Per molti anni gli immobili provenienti da donazione sono stati considerati più problematici nella compravendita e nell’accesso al credito.
Il quadro è però cambiato significativamente con la riforma introdotta dalla Legge 182/2025.
Il Consiglio Nazionale del Notariato evidenzia che la riforma ha profondamente modificato la disciplina, con l’obiettivo di stabilizzare la circolazione degli immobili di provenienza donativa e migliorarne la bancabilità, intervenendo in particolare sulle conseguenze delle azioni dei legittimari nei confronti dei terzi acquirenti.
Questo non significa che ogni donazione sia automaticamente la soluzione migliore.
Significa però che molte delle paure che per anni hanno accompagnato la parola “donazione” devono oggi essere rivalutate alla luce della nuova normativa.
Ed è un aspetto che, prima di mettere in vendita un immobile proveniente da donazione, merita sempre una verifica aggiornata con il notaio.
Il dettaglio che può cambiare completamente tutto: c’è un coniuge?
Nel nostro esempio abbiamo ipotizzato una mamma con due figli e senza coniuge al momento della futura successione.
Se invece esiste un coniuge, oppure esistono altri beni, precedenti donazioni, disposizioni testamentarie o situazioni familiari particolari, le quote ereditarie e le valutazioni possono cambiare sensibilmente.
Per questo motivo non utilizzerei mai un esempio trovato online come calcolo definitivo per decidere cosa fare con un patrimonio reale.
L’esempio serve a capire il meccanismo.
Poi servono documenti, visure, situazione familiare completa e confronto con il notaio.
Quindi: cosa conviene fare?
Se l’unico obiettivo è spendere il meno possibile, non è affatto scontato che anticipare oggi una donazione sia la scelta più conveniente.
Nel caso che abbiamo analizzato, la successione può risultare economicamente molto competitiva perché non richiede necessariamente un atto notarile di trasferimento.
Se invece l’obiettivo è organizzare oggi il passaggio generazionale, stabilire subito le quote dei figli e contemporaneamente garantire al genitore il diritto di continuare a utilizzare o mettere a reddito l’immobile, la donazione della nuda proprietà con riserva di usufrutto diventa uno strumento molto interessante.
Il testamento, invece, rappresenta spesso la strada più flessibile per chi vuole programmare il futuro senza perdere oggi la piena disponibilità del proprio patrimonio.
La domanda giusta quindi non è:
“Quale delle tre costa meno?”
La domanda giusta è:
“Che cosa voglio ottenere con questo immobile nei prossimi anni?”
Ed è soltanto dopo aver risposto a questa domanda che ha senso confrontare costi, tasse e strumenti.
Prima di donare una casa, valutiamo anche cosa succederà dopo
Nel mio lavoro di agente immobiliare incontro spesso immobili che arrivano sul mercato dopo una successione, una donazione, una divisione familiare o con un usufrutto ancora presente.
E molte difficoltà che emergono al momento della vendita potevano essere previste anni prima.
Prima di decidere come trasferire una casa ai figli è utile verificare anche la sua situazione documentale,come l’urbanistica perché eventuali difformità possono diventare un problema proprio quando, anni dopo, si decide di venderla.
Qui trovi il mio articolo sulle difformità urbanistichePer questo, quando si pianifica il passaggio di un immobile ai figli, non guarderei soltanto quanto costa oggi l’atto.
Guarderei anche:
come sarà possibile venderlo domani, chi dovrà firmare, quali diritti resteranno sul bene, quale sarà la situazione degli eredi e quali documenti serviranno per rendere l’immobile facilmente commerciabile.
E quando arriverà davvero il momento di vendere, non sarà sufficiente trovare un acquirente: bisognerà anche valutare attentamente prezzo, tempi, caparra e condizioni della proposta.
Perché una buona pianificazione immobiliare non serve soltanto a risparmiare qualche centinaio di euro.
Serve soprattutto ad evitare stress e brutte sorprese quando arriverà il momento di vendere o trasferire la casa.
Hai una casa da donare ai figli o un immobile ricevuto in successione?
Prima di decidere come procedere, possiamo analizzare insieme la situazione immobiliare, il valore dell’immobile e soprattutto quali conseguenze potrebbe avere una determinata scelta nel momento in cui la casa dovrà essere venduta.
Nota: gli esempi riportati nell’articolo hanno finalità esclusivamente informative e sono basati sulla normativa vigente al momento della pubblicazione. Non sostituiscono la consulenza fiscale, legale o notarile. Ogni situazione patrimoniale e familiare deve essere verificata singolarmente prima di effettuare una donazione, predisporre un testamento o presentare una successione.
Hai una situazione immobiliare da chiarire?
Donazione, usufrutto, successione o vendita?
Raccontami brevemente la tua situazione.
Valuteremo insieme quali aspetti immobiliari è meglio approfondire
prima di prendere una decisione.