Vendere casa spesso non comincia con una decisione.
Comincia con un pensiero.
“Forse è arrivato il momento di vendere.”
Magari la famiglia è cambiata e la casa è diventata troppo grande o troppo piccola.
Forse vuoi acquistare un’altra abitazione.
Hai ricevuto un immobile in eredità.
Devi trasferirti.
Oppure semplicemente vuoi capire se oggi potrebbe essere il momento giusto per vendere.
Ed è proprio in questa fase che nasce la domanda che molti proprietari mi fanno:
“Romano, da dove comincio?”
La risposta potrebbe sorprenderti.
Non dall’annuncio.
E nemmeno dalle fotografie.
Prima di mettere una casa in vendita ci sono alcune cose che vale la pena verificare.
Perché molti dei problemi che emergono durante una compravendita potevano essere scoperti — e spesso risolti — prima ancora di trovare l’acquirente.
Vediamo quindi i 7 controlli che farei prima di mettere una casa in vendita a Padova.
1. Prima di chiederti quanto vale casa, chiediti perché vuoi venderla
Può sembrare una domanda banale.
Non lo è.
La strategia cambia completamente a seconda dell’obiettivo del proprietario.
Vendere una seconda casa che non utilizzi più è diverso dal vendere l’abitazione nella quale vivi.
Vendere un immobile ereditato è diverso dal dover vendere per acquistare contemporaneamente una nuova casa.
E ancora diverso è vendere perché hai bisogno di ottenere una determinata somma.
Prima di parlare di prezzo vorrei quindi sapere:
Perché vuoi vendere?
Entro quando vorresti farlo?
Dove andrai dopo la vendita?
Hai bisogno del denaro della vendita per acquistare un’altra casa?
Esiste una cifra minima che devi ottenere per realizzare il tuo progetto?
La vendita dovrebbe essere costruita intorno al tuo obiettivo.
Non il contrario.
2. Quanto vale realmente la tua casa a Padova?
Questa naturalmente è una delle prime domande.
E probabilmente hai già fatto quello che fanno quasi tutti.
Hai aperto un portale immobiliare.
Hai cercato case simili nella tua zona.
Una costa 220.000 euro.
Un’altra 250.000.
Un’altra ancora 285.000.
E a quel punto viene spontaneo pensare:
“Allora anche casa mia vale più o meno quella cifra.”
Attenzione però.
Quelli che stai osservando sono principalmente prezzi richiesti, non necessariamente prezzi ai quali quelle abitazioni verranno effettivamente vendute.
Il valore di una casa dipende da molti elementi:
- zona e microzona;
- metratura;
- piano;
- ascensore;
- esposizione;
- luminosità;
- condizioni interne;
- terrazzi e giardino;
- garage e posti auto;
- classe energetica;
- situazione condominiale;
- stato dell’edificio;
- domanda presente in quel momento;
- immobili concorrenti.
Per questo una valutazione dovrebbe partire dai dati e dal mercato reale, non dal prezzo che vorremmo ottenere.
E partire con un prezzo sbagliato può avere conseguenze anche nei mesi successivi.
Una casa che rimane troppo a lungo online può infatti iniziare a generare una domanda pericolosa nell’acquirente:
“Come mai non l’ha ancora comprata nessuno?”
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Perché molte case a Padova restano invendute anche quando sono belle
3. Prima di trovare l’acquirente controlla cosa stai vendendo
Questa è probabilmente la verifica alla quale tengo di più.
Quando decidiamo di vendere una casa, dovremmo verificare prima possibile la sua situazione documentale.
Tra i documenti e gli aspetti da controllare possono esserci:
- atto di provenienza;
- visura catastale;
- planimetria catastale;
- documentazione urbanistica;
- conformità tra stato reale e documentazione;
- APE;
- eventuali ipoteche;
- successioni;
- donazioni;
- usufrutti o altri diritti;
- situazione condominiale;
- eventuali lavori straordinari deliberati.
Non significa che ogni piccolo problema impedisca automaticamente di vendere.
Significa semplicemente che è meglio sapere prima cosa abbiamo davanti.
Ho raccontato sul blog un caso reale nel quale una compravendita è arrivata fino agli avvocati proprio per problemi legati alla situazione dell’immobile.
La lezione che ne ricavo è molto semplice:
il momento peggiore per scoprire un problema è quando abbiamo già trovato l’acquirente.
4. Quanto ti rimarrà realmente dalla vendita?
Questa domanda viene fatta molto meno frequentemente di:
“Quanto vale casa mia?”
Eppure, in alcuni casi, è persino più importante.
Supponiamo di stimare che la tua casa possa essere venduta a:
250.000 euro.
Prima dell’annuncio, facciamo un
Check-up Pre-Vendita
Prima di mettere la tua casa sul mercato è utile capire quanto può valere realmente, se ci sono aspetti da verificare e quale strategia può essere più adatta alla tua situazione.
Il Check-up serve proprio a raccogliere le informazioni necessarie per capire
se vendere, quando farlo e come farlo.
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Significa che avrai 250.000 euro disponibili?
Non necessariamente.
Potrebbero esserci:
- un mutuo residuo da estinguere;
- eventuali costi tecnici;
- spese necessarie per regolarizzare l’immobile;
- mediazione immobiliare;
- eventuali conseguenze fiscali;
- spese condominiali o lavori già deliberati;
- costi collegati al successivo acquisto.
In alcune situazioni può inoltre essere necessario verificare l’eventuale presenza di una plusvalenza fiscalmente rilevante.
Ecco perché, soprattutto quando la vendita serve per acquistare un’altra abitazione, non basta sapere:
“Quanto posso vendere?”
Bisogna sapere:
“Quanto mi rimarrà realmente?”
Quel numero può cambiare completamente il progetto successivo.
Plusvalenza su casa donata o ereditata: quando si paga?
Questo argomento merita un approfondimento specifico, che pubblicherò prossimamente:
“Vendo casa a 250.000 euro: quanto mi rimane davvero?”
5. Conviene fare dei lavori prima di vendere?
Altro grande dubbio.
“Sistemo casa prima di metterla in vendita oppure la vendo così com’è?”
Non esiste una risposta valida per tutti.
Tinteggiare una parete rovinata, eliminare piccoli difetti, sistemare una porta o rendere gli ambienti più ordinati può richiedere poco e migliorare notevolmente la percezione dell’immobile.
Completamente diverso è spendere decine di migliaia di euro in una ristrutturazione.
Il principio che utilizzerei è semplice:
quanto spendo e quanto valore aggiuntivo il mercato mi riconoscerà?
Spendere 50.000 euro non significa automaticamente vendere casa a 50.000 euro in più.
In alcuni casi il compratore preferisce addirittura acquistare una casa da ristrutturare e scegliere personalmente materiali e distribuzione.
Per questo i lavori importanti andrebbero valutati economicamente prima di essere iniziati.
Lo stesso ragionamento vale per gli immobili con classe energetica bassa.
Vendere una casa in classe G: conviene ristrutturare o venderla nello stato attuale?
6. Quanto tempo hai per vendere?
Il tempo cambia completamente una strategia immobiliare.
Un proprietario che può aspettare diversi mesi ha esigenze differenti rispetto a chi deve trasferirsi entro una determinata data.
Ma la questione diventa particolarmente delicata quando bisogna:
vendere una casa per comprarne un’altra.
In quel caso dobbiamo coordinare:
- vendita;
- ricerca della nuova casa;
- eventuale mutuo;
- proposta d’acquisto;
- rogiti;
- consegna degli immobili;
- eventuale periodo intermedio.
Uno degli errori più pericolosi è vendere pensando:
“La nuova casa poi la troverò.”
Ma anche fare il contrario può creare problemi:
comprare prima senza avere una strategia realistica per vendere quella attuale.
Per questo il tempo non è soltanto una questione di velocità.
È una parte della strategia.
Vendere casa per comprarne un’altra a Padova: come evitare di restare senza casa o senza soldi
7. Solo adesso possiamo decidere come vendere
A questo punto conosciamo:
l’obiettivo.
Il valore.
La situazione documentale.
Il possibile netto della vendita.
Gli eventuali lavori da affrontare.
I tempi disponibili.
Adesso possiamo parlare seriamente di vendita.
Possiamo decidere:
- prezzo di partenza;
- posizionamento;
- tipologia di acquirente;
- preparazione dell’immobile;
- fotografie;
- comunicazione;
- pubblicità;
- gestione delle visite;
- selezione degli acquirenti;
- strategia di negoziazione.
Perché mettere una casa in vendita e vendere una casa non sono la stessa cosa.
Pubblicare un annuncio richiede pochi minuti.
Costruire una vendita richiede un piano.
Prima dell’annuncio: il Check-up Pre-Vendita
È proprio da questa considerazione che nasce un approccio che utilizzo con i proprietari che stanno pensando di vendere casa a Padova.
Prima ancora di parlare di pubblicità possiamo fare un:
CHECK-UP PRE-VENDITA DELL’IMMOBILE
L’obiettivo è cercare di rispondere preventivamente alle domande più importanti:
Quanto vale realmente la casa?
La documentazione è completa?
Ci sono aspetti da approfondire con un tecnico, un notaio o un commercialista?
Quanto potrebbe rimanere al proprietario dopo la vendita?
Ci sono lavori che conviene fare prima?
Quali potrebbero essere i tempi realistici?
A quale acquirente dovremmo rivolgerci?
Quale strategia potrebbe essere più adatta?
Non significa necessariamente decidere subito di vendere.
Significa avere abbastanza informazioni per poter decidere se vendere, quando farlo e come farlo.
Stai pensando di vendere casa a Padova?
Non è necessario avere già preso una decisione definitiva.
Possiamo partire semplicemente dalla tua situazione.
Raccontami:
che casa possiedi, perché stai pensando di venderla e quale risultato vorresti ottenere.
Da lì possiamo capire quali verifiche è utile fare prima di mettere l’immobile sul mercato.
Richiedi il tuo Check-up Pre-Vendita
Prima dell’annuncio, facciamo un
Check-up Pre-Vendita
Prima di mettere la tua casa sul mercato è utile capire quanto può valere realmente, se ci sono aspetti da verificare e quale strategia può essere più adatta alla tua situazione.
Il Check-up serve proprio a raccogliere le informazioni necessarie per capire
se vendere, quando farlo e come farlo.
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Vendere casa senza stress e senza brutte sorprese.
Approfondimenti utili
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